不能公证。
就目前的政策而言,不建议大家买卖小产权房,过户纠纷以及法律风险较大。
一般来说小产权房是在集体土地上建起来的房子,并且按照现在的政策,政府一般是不支持的,并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发,因此做乡产权房,又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
一、认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同》第五十二条第五项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》,国土资源部发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》,2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等,都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现,但它们代表了国家的政策导向,而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证,房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出,小产权房买卖合同应当是无效的。
二、小产权房证件怎么办
1、小产权房产没有国家颁发的房产证,无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。
2、小产权房是占用集体土地搞建设,并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅,国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房,也不可以购买小产权房。
3、小产权房产没有国家颁发的房产证,无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。由于小产权住房没有国家认可的房产证明,所以不具备过户的权利。
4、如果遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时,小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府,补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。
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