俗话说，牙痛不是病，痛起来真要命。二手房买卖过程中的延迟交房就像牙痛，从表面看起来似乎无关紧要，但实际上也会让人饱受困扰。

对于买家而言，当然是希望在合同约定的时间内拿到钥匙，但有些时候却因为各种各样的原因，使得买家往往不能如愿。如何才能解决好这个问题，业内人士建议可事先做好预防工作，当然，也可以适当提高索赔力度，使得心怀不轨的卖家知难而退。

二手房延迟交房频现

以往，开发商不按时交房的情形较为常见，但近来，在二手房买卖过程中，延迟交房的情况也时常发生，这不，上海的刘某胜就碰上了这种情形。

原本可在去年年底就住进大房的刘先生，至今还在等待着。在上海拼搏了七八年，刘先生攒够了换大房的钱，并在去年10月份买下了一套三房，终于可以摆脱蜗居，曾让他幸福过一阵，并一度对早日住进大房充满憧憬。签买卖合同、申请按揭贷款、办过户手续，一切都进展得非常顺利，但到了交房这一关，却突然卡了壳。当得知房款已经全部打入卖家账户之后，眼见交房日期迫近，刘先生催促对方赶快腾空房子，以便自己尽早开始装修新家，但对方却变得慢条斯理起来。后来刘先生打听到，原来房内尚有租客居住，而对方又不愿意提前退出，所以卖家便跟刘先生打起了太极拳。

记者从沪上多家中介公司了解到，二手房买卖过程中延迟交房的情况并不少。一般情况下，迫于法律压力，卖家还是会交房，但也有一些极端的例子，比如原有老年住户没有别的住处，可能导致出现买家虽然有房却住不上的现象。

多种原因导致交房延迟

据了解，来自卖家自身、第三方原因以及买方个人原因，都会导致延迟交房情形发生。上海我爱我家权证部经理渠某琴告诉记者，卖家拒不交房是最大的原因。如租客不愿提前退房，或者自己尚未找到新的住处等等，这些都会导致买家无法及时收到房子。当然，这其中也不排除卖家抱有某种企图，如住房价上涨时期，眼看自家房产价格不断上涨，于是找各种各样的理由一再推后交房，让买家在左右为难至于而主动提出解除买卖合同，达到另卖高价的目的。

当然来自第三方的原因也会造成无法按时交房，如近期银行放款速度明显放慢，那么卖家在没有收到房款之前，肯定也不会及时交房。买房也讲究一手交钱、一手交货，只有卖家账户上收到除了尾款之外的全部款项之后，才会将钥匙交予买方。因此银行放慢放款速度，也会导致卖家心存顾虑而不会按时交房。另外，由于房屋权利存在纠纷，有关权利人如果不同意搬出或者强行入住而鸠占鹊巢等，也会导致买家无法及时收房。

还有就是买家自身的原因也会导致对方延迟交房。比如有些买家在办理住房按揭贷款时，担保方突然提出不再担保，这会导致无法及时申请到按揭贷款，卖家在没有收到房款之前，当然不会交房。

对于买方来说，如何应对延迟交房?专家支招说，如果卖家不讲诚信，不按时交房，应对措施可从两大方面着手，主要分为事先预防以及事后及时处理。事先预防工作要在事先考察、合同内容等方面下功夫，而事后处理则是及时保留相关证据。下面结合具体案例来分析。

招数1事先考察不可忽视

在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施。

【案例1】河南来上海的靳女士买房已三年，至今还没住进去。三年前，靳女士买了一套小两房，但买家的老母亲因没有别的住处而拒不搬出，卖家拿到钱之后便玩起了人间蒸发，即便是司法机关对这种情况也毫无办法。

【解析】上述案例虽然比较极端，但这种情形却真实存在，因此考察工作一定要做到细致。渠某琴表示，一般情况下，如果家有老人同住，买家应尽量先询问一下老人，是否愿意搬离，以及是否找好别的住处，如果得到了肯定的答复，则可放心购买，如果老人持反对意见，则可能会遭遇麻烦，所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处，渠某琴则建议最好不要签订买卖合同。

招数2违约责任事先定

虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。

【案例2】祝先生在签订买卖合同时时，并未详细约定延迟交房的违约责任，这让他感到异常后悔。因为当卖家一再拖延交房时间的时候，祝先生除了不断催促对方搬家之外，似乎找不到更好的办法来解决这个难题。

【解析】上海联业律师事务所主任律师王某表示，一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。

专业人士建议，在签订房产买卖合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行详细约定，如具体的交房时间、逾期之后所要承担的具体违约责任，以及延迟超过一定期限达到解除买卖合同条件之后卖方所要承担的违约责任等。

此外，还可约定讼诉费用的承担责任。因为很多时候延迟交房所要承担的违约责任并不大，但一旦聘请律师打官司，其律师费用并不低，如在上海最少需要5000元，这是一笔不菲的开支，因此可以提前约定由违约方来承担。

招数3尝试加大震慑力度

加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度，让卖家不敢造次。

【案例3】签订房屋买卖合同时，章先生要求留下3万元的尾款。对方提出异议，并认为只需留下1万元便可。章先生坦陈，他会分文不少地及时奉送尾款，当然，前提是对方不会延迟交房。

【解析】律师建议，加大震慑力度也是一种应对措施。这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息：我已对延迟交房有所准备，请你自觉遵守合同约定。

有两种方法可以采用：其一是适当加大索赔力度，如在一般情况下，延迟交房每逾期一日，违约金为总房价的的万分之二，律师建议将其提高到日万分之五，甚至日千分之一;此外，还可要求多留尾款，并直接说明其用意。例如总价在100万元之内的物业，一般保留尾款为1万元，买家可以提出留下更多。

招数4及时留存相关证据

一旦碰到延迟交房情形，则应该及时保留相关证据，如果进入司法诉讼程序，这将作为证据被司法机关所采用。

【案例4】眼看到了交房日期，虽然卖家口头承诺将按时搬出，但一直没有表现出腾房的意思，于是在专业律师的建议下，华先生向对方发出了催告通知单，要求在规定的时间内按时搬离。

【解析】渠某琴表示，不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据，这是一种比较合理的做法。除了自己向对方发函要求履行义务之外，也可要求中介公司一同发函要求卖方予以积极配合。而对于少数态度极为恶劣的卖方，买家甚至可以向警方报警。因为从法律上来说，在已经取得房产证的前提下，房屋实际上已属于自己，卖方拒不搬离相当于霸占。