居间活动报酬及费用承担的标准:
1、中介与委托人约定并签订中介合同,中介促使委托人与别人签订合同的,委托人应当按照约定支付报酬;
2、合同因中介提供合同媒体服务而成立的,合同当事人平均承担中介的报酬,而不是全部由委托人支付;
3、在中介促进合同成立的情况下,中介活动的费用不得由委托人承担,而是由中介自己承担。
如何确定居间活动的费用
《民法典》第九百六十三条规定“居间人促成合同成立后,居间活动费用,由居间人负担。”第九百六十四条规定“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前,房地产经纪人有可能做了很大量工作的,比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等,有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻,最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”,因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用,这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。
然而,该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中,为促成合同成立,经纪人做了大量的工作,但并不是每一项都能有明确的价值体现的,比如说脑力劳动、体力劳动等,确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中,往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准,比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计),咨询费,按巳进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后,无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的,这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志,每达到一个阶段即有一个明确的指引,即使最终该交易无法完成,居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样,才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益,以体现民法典的平等互利精神。
《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。
《中华人民共和国民法典》第五百一十条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。
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