目前国内所说的个人住房贷款，是指贷款人向购买自用住房的个人发放的贷款。贷款人发放个人住房时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

根据贷款的方式，个人住房贷款主要由以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款;根据房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款;根据房屋权属状况，个人住房贷款又可以分为个人一手房贷款和个人二手房贷款。根据我国目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了个人住房消费贷款的统计内容，通常我们所说的个人住房贷款为实务中的商用房贷款和个人住房贷款。

(一)信用风险

个人住房贷款的信用风险，狭义上是指借款者违约的风险，借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上包括了社会信用风险、借款人信用风险、房地产开发商信用风险和中介机构信用风险等，其中，借款人信用风险和房地产开发商信用风险在整个风险体系中尤为突出。

1.来自借款人的信用风险

(1)借款人提前还款。目前，我国住房按揭贷款提前偿还现象普遍存在，这对于银行业并非有利。首先，这将会减少银行的利息收益，其次，它将使银行的可用资金增加，造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险，再次，提前还款还会增加银行的各种无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，必须耗费较大的人力和时间对原借款合同中的内容条款重新拟定。

(2)借款人不还款。这种违约行为一般分为两种：一种是主观违约，就是借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约;第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况，导致无法还款的一种无意违约。贷款人很难做到对借款人的财物状况进行监管和准确预期。因此，个人住房贷款的信用风险相对来说是比较大的。

2.来自开发商信用风险

(1)虚假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理虚假按揭贷款，通过办理虚假按揭贷款来套取银行的贷款以供他用，这会导致银行承担的贷款风险由低到高，造成银行未来的潜在信用风险，后果十分严重。

(2)项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行提供虚假的开发项目资料来骗取贷款。随着住房业的快速发展，不具备雄厚的资金实力、强大的开发能力和优良的开发业绩的企业就容易出现预售不理想、资金不足、不能按期交房的现象，从而使购房者不能按期入住，严重的会导致购房者要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，这样，购房者与开发商的合同纠纷就会转嫁到银行，造成商业银行的大笔损失。

(二)利率风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的变化，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的。所以，一点存款利率上升，贷款人还是要按照合同约定来提供借款资金，这样利润空间就会大大减少。

(三)市场风险

1.通货膨胀风险

通货膨胀风险也就是通常所说的购买力风险，一旦通货膨胀，物价上涨，货币贬值就会导致居民的购买力下降。加之货币贬值后，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升到一定程度，超过了住房贷款的报酬率时，贷款人就会把融资资金投入以住房贷款的形式发放出去，其获得的利润就会远远低于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款属于抵押性质的贷款。抵押物的价格是影响风险的重要因素，如果开发商故意抬高房价造成房地产的价格泡沫，一旦泡沫破碎就会使房价大幅度缩水，银行贷款风险指数就会增加。