1、房地产纠纷专属管辖权规则的适用和解决冲突（I）。对房地产纠纷专属管辖权规则适用的理解冲突自从《民事诉讼法》确定了房地产纠纷专属管辖权规则以来，至今尚未形成对房地产纠纷的统一理解。对此，理论界和实务界有不同的解释。

我国法院管辖制度中房地产纠纷管辖权的地位

我国民事诉讼中的管辖权是各级法院与同级法院之间接受民事诉讼的分工和权限初审案件。按照目前的审级制度安排，中国的法院体系分为四级：最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院和基层人民法院。实现了二审终审制。管辖权制度的职能之一是确定法院对纠纷的具体管辖权。《民事诉讼法》将管辖权分为四类：级管辖权、地区管辖权、转移管辖权和指定管辖权。其中，区域管辖权分为六类：一般区域管辖权、特殊区域管辖权、专属管辖权、共同管辖权、选择性管辖权和协商管辖权，因此，双方不得通过协议管辖权变更专属管辖权。房地产纠纷主要涉及专属管辖权问题。所谓专属管辖权，是指法律规定的某类案件的职能属于某一特定法院管辖，其他法院没有管辖权。双方不得通过协议变更管辖权。协议管辖权主要适用于合同纠纷。双方同意在法律允许的范围内提前管辖法院。一旦发生争议，争议将提交给唯一有管辖权的法院解决，从而排除其他法院的管辖权。因此，专属管辖权是相对于协议管辖权而言的。它是以管辖权是否具有法律强制性为依据的分类，不允许当事人通过协商将其变更为标准

在中国的司法实践中，主要有两种不同的观点，即：，在不区分和区分房地产纠纷的性质和类型的情况下，有两种不同的方式来处理房地产纠纷的管辖权。没有区别

这种观点认为应该遵循法律规定的字面表达。所有涉及房地产的争议不需要区分其性质和类型，由房地产所在地法院管辖，即房地产争议作为一个整体概念，不需要进一步细分，凡涉及房地产的纠纷，由房地产所在地人民法院管辖。这种观点有两个原因：

首先，《民事诉讼法》第34条第（1）项的规定没有对房地产纠纷做出明确规定，因此只能从语义上进行解释。房地产纠纷都是涉及房地产的纠纷

其次，房地产所在地对此类纠纷的管辖有很多便利。它不仅有助于主管法院对房地产进行调查和检查，及时查明案件，而且有助于案件的顺利执行。区分

这种观点认为，并不是所有的房地产纠纷都是专属管辖权，这应该基于立法者建立专属管辖权制度的意图，只有与房地产有实质性联系的纠纷，如土地所有权、房屋质量等，可适用于专属管辖权；然而，对于仅涉及房地产的表面纠纷，如房屋销售、房屋租赁等，不需要专属管辖权。然而，对于与房地产的实质联系是什么、如何确定涉及房地产的诉讼以及什么样的管辖权规则可以适用于房地产纠纷等问题，这种观点的支持者没有给出明确的答案。在实践中，持这种观点的法官只能依靠自己的审判经验和判例来判断

应该说，上述两种处理方法及其观点是合理的，但笔者认为第二种观点更科学。根据第一种观点，如果不动产纠纷一般被定义为所有涉及不动产的纠纷，而不加区分，无论它们属于合同纠纷还是财产纠纷，那么在立法和实践中很容易发生冲突，专属管辖权的另一项规定是继承纠纷。法律规定，其管辖法院是死者死亡时住所或主要遗产所在地的法院。显然，这里的“主要地产”不仅仅是房地产。一旦具体案件中的房地产涉及房地产，是否应适用房地产纠纷专属管辖权的规定？此时，如果将房地产纠纷扩大为涉及房地产的纠纷，显然会使法官陷入法律适用的尴尬境地。因此，不加区别地将房地产纠纷理解为涉及房地产的纠纷，是一种典型的机械思维。没有从立法目的和法律精神出发，是对房地产专属管辖权制度立法意图的误解，因此，迫切需要从立法初衷出发，合理界定房地产纠纷的性质和类型，明确相应的管辖规则，从而弥补现行立法的不足，有效解决司法实践中的困惑

（二）不动产纠纷管辖权规则适用偏差的解决路径

如何更合理地解决不动产专属管辖权的实际差异房地产纠纷是实现当事人房地产权益、减轻当事人诉讼负担和法院管辖权纠纷的有效途径。在实践中，许多房地产纠纷的管辖法院大多是根据房地产所在地来确定的。虽然这种方法可以有效地解决纠纷，提高效率，但不可避免地会被怀疑为“一刀切”

因为这种方法没有准确把握建立专属管辖权的立法意图，而是简单地、不加区别地将所有涉及房地产的争议推到房地产所在地的法院。存在并不一定意味着理性。这种做法在司法实践中得到了多年的坚持，但并不一定完全符合法律的基本价值。在法律的运行中，司法权的实际拥有者不能仅仅根据自己的工作需要和便利，随意解释法律。因此，迫切需要地方法院统一认识，合理解读房地产纠纷的概念，正确适用房地产纠纷专属管辖权规则，并返还法律的真实价值

双方当事人充分选择的原则

房地产纠纷管辖法院应当遵循方便当事人特别是原告参与诉讼的原则。因为在很多情况下，涉案的房地产大多是商品房。现阶段，在商品房价格居高不下、商品房销售活跃的情况下，仍然存在一定程度的卖方市场。个人购房者往往是相对弱势的一方，其缔约能力和抗风险能力较差，因此很难与实力强大的卖方房地产开发商竞争

因此，在司法实践中，应该赋予相对弱势的一方选择权，以便他们可以选择起诉哪个法院，确保案件得到公正及时的处理。《最高人民法院关于如何确定房屋租赁纠纷管辖权的批复》支持“两个方便原则”的观点。答复如下：“因租赁关系发生的房屋修缮、租金、休假等纠纷，通常由房屋所在地法院管辖，被告所在地的管辖权更符合“两个原则”的原则“本答复的精神与法律规定不相抵触，有利于受理法院查明案件事实，正确及时地结案，仍具有指导意义。”对我们今天处理各种房地产纠纷有着重要意义

把握立法目的，区分房地产纠纷的类型准确理解