各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

现将《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》印发给你们，请遵照执行。

宁波市人民政府

二○○六年十二月十八日

宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法

第一条

为了规范拆迁集体所有土地房屋补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，制定本办法。

第二条

拆迁本市行政区域内集体所有土地房屋需要对被拆迁房屋进行价格评估的，适用本办法。

第三条

集体所有土地房屋拆迁价格评估应当由依法取得房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担。

第四条

从事被拆迁房屋价格评估的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。

第五条

从事被拆迁房屋价格评估的评估机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

（二）遵守诚信、公开、公平、公正的原则；

（三）按规定标准收取费用；

（四）依法接受土地行政主管部门和建设行政主管部门的指导、监督和检查；

（五）对房屋价格评估报告进行解释。

第六条

评估机构和估价人员在房屋价格评估活动中不得有下列行为：

（一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；

（二）利用工作之便，牟取私利；

（三）违反规定转让估价业务；

（四）以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七条

进行被拆迁房屋价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。

第八条

拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。

第九条

被拆迁房屋的估价基准日（估价时点）为拆迁公告发布之日。

第十条

对住宅用房拆迁实行货币安置的，其安置补偿价格以估价基准日上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、装修等因素由评估机构评估确定。

住宅用房的建筑结构由评估人员在评估时按照土地、房产和价格行政管理部门规定的标准确定。

使用年限是指住宅用房拆迁时的使用年数。使用年数按估价基准日的年份减去住房的建造年份确定。

第十一条

本办法第十条所涉及的商品住宅平均价格确定办法如下：

（一）被拆房屋在海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的，采用由市价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。

（二）被拆迁房屋在其他县（市）、区的，由当地价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。

（三）因市场等原因无法测定被拆迁地段商品住宅平均价格的，由县（市）、区人民政府每年3月底前公布有关地段钢混二等安置用房的价格作为当地商品住宅平均价格的指导价。

第十二条

对被拆房屋实行货币补偿的，其评估金额按下列公式计算：

被拆房屋可安置面积内货币补偿评估金额=（商品住宅平均价格-商品住宅基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积＋附属物评估金额＋装修评估金额

被拆房屋超过可安置建筑面积货币补偿评估金额=被拆房屋重置价格×成新×（被拆房屋可补偿安置建筑面积-可安置建筑面积）

第十三条

本办法第十二条中的住宅用房成新是指房屋的新旧程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

住宅用房重置价格是指上一年度新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。

第十四条

拆迁非住宅用房实行货币安置的，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。