商品房认购书的效力对于商品房销售过程中认购书的法律问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中有相应规定：

第五条商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已按约定收到购房款的，本协议认定为商品房买卖合同。

实践中，相关争议的焦点一般围绕上述司法解释第四条确定。如果买方反悔，拒绝签署正式销售合同，定金将不予退还。开发商违约，在约定时间内不能签订正式销售合同的，应当承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其他损失，也可以按照缔约过失责任承担其他责任。不过，从实际操作的角度来看，如果你懂一点技巧，就有可能在法律上规避认购书中的定金处罚条款。比如，签了认购书后，虽然买家的心转了回来，但却没有出现。他还是找开发商协商，在约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》。一般来说，买卖双方都要协商确定《商品房买卖合同》的具体条款。毕竟，《认购书》只能确定一些最基本的条款，正式的《商品房买卖合同》的合同内容就复杂得多。如果买受人和开发商不能就合同的某些条款达成一致，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，那么从法律上讲，就不会归责于任何一方，因此定金条款不适用，而“认购书”被撤销或无效的，将退还原定金。这也是一种禁止反悔。直接表示违约的，定金不予退还；以不能约定合同条款为由拒不签字的，不归责于任何一方，并退还原定金。当然，从开发者的角度来看也是如此。如果开发商想回去，在提供合同文本时往往会设置苛刻的条款，这是购房者无法接受的。因此，本认购书的真正法律约束力并不强。当然，从保障购房者的角度来看，如果非要办理此手续，还需要提示两点：

首先，认购书一般只用于预约签约。建议认购书中约定的签约日期不宜过长，以免长夜梦耽误事情。大约一周或十天为宜。由于部分开发商在房屋不具备销售条件的情况下，无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，往往在“认购书”上约定更长的合同期限，利用这种方式获取购房者的资金。

第二，在“认购书”中，购房者的付款金额应尽可能低。虽然我们之前分析过，“认购书”的法律约束力往往不是很强，但我们不应忘记，一旦“认购书”签订，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要支付一定的定金或预付款，即使开发商违约，购房者也要追着开发商索赔违约责任，否则就得起诉，这很麻烦。如果购房者违约，开发商只要发出通知就会扣除定金。因此，在这场博弈中，买方仍然处于弱势地位。在这种情况下，定金或预付款的金额相对较低，这对购房者应该更有利，因为风险会相应降低。最后，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则：（1）买受人无正当理由未按认购书约定的时间、地点签订合同的，开发商有权不予受理退押金。

（2）因开发商过错导致双方未能签订商品房买卖合同的，开发商应双倍返还定金。

（3）双方签订预售合同无过错的，定金条款不适用，已付定金按原金额退还。

如认购书中未确认的其他采购合同条款，双方协商无法达成一致，不视为双方违约。此时，如果采购合同无法签订，则不属于双方过错。

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