1、违约金和实际损失
一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时,可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。
2、实际损失的确定
实际损失,在房屋买卖合同卖方违约的情况下,可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会,造成买方的价差价损失,因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定,“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”
六年前卖房房主今反悔起诉要求解除合同
6年前出售经济适用房的刘女士,近日以当初签订购房合同违反国家禁止性规定为由,将购房者于先生诉至法院,请求法院确认购房合同无效。丰台法院已正式受理此案。
刘女士诉称,2004年,她与于先生签订购房合同,约定将她位于丰台区的一处经适房卖给于先生,该房屋面积78.38平方米,总价47万元,于先生支付首付23.5万元,其余款项按十年银行贷款利率,每月向刘女士交纳2550元,双方约定,办理过户时,一次****清剩余款项。
合同签订后,于先生支付了首付款,但余款和利息均未按时支付。后刘女士得知,国家相关政策规定,经适房未满五年不得交易,双方签订的合同因违反国家禁止性规定而无效。
刘女士认为,她与于先生签订的合同违反了国家禁止性规定,为此她与对方多次交涉,要求退还房屋遭拒后,将于先生诉至法院,请求法院确认购房合同无效。
目前,此案正在审理之中。
-律师观点
转让经适房须有完全产权
盈科律师事务所陈海阳说,经适房不满5年不得交易,购房人因特殊原因需转让,由政府回购。不满五年的,买卖双方的合同属效力待定合同。如果政府行使优先购买权,则房屋买卖合同无效。政府放弃优先购买权,房主应补缴土地收益等,取得完全产权,合同自然有效。
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效力待定合同,是指合同成立以后,因存在不足以认定合同无效的瑕疵,致使合同不能产生法律效力,在一段合理的时间内合同效力暂不确定,由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销,再视具体情况确定合同是否有效。... 更多>
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合同解除能要求赔偿损失吗?天津在线咨询 2023-01-11因违约导致合同解除的能要求赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 根据法律规定,合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
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合同解除能要求赔偿损失吗云南在线咨询 2022-06-27因违约导致合同解除的能要求赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 根据法律规定,合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
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单方解除合同并赔偿损失吗?浙江在线咨询 2023-01-01单方解除合同是可以要求赔偿造成的损失的,但前提条件时在合同解除后对方没有履行义务,自己已经根据合同的约定履行完了自身应尽的义务。此时,当事人可以要求对方恢复原状,并且有权利要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请
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合同解除是否能要求赔偿损失安徽在线咨询 2022-10-15因违约导致合同解除的能要求赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
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解除合同可以要求赔偿损失吗湖北在线咨询 2022-07-11如果因为对方违约而解除合同,则可以要求赔偿损失。根据2021年生效的《民法典》第五百六十六条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定