我们所说的小产权房，是指在农村集体土地上建造的不缴纳土地出让金的房屋。其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，又称“乡产权房”。没有国家颁发的土地使用证和预售证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。

如果有小产权房，一定有大产权房。是的，我们经常提到的普通商品房其实就是大产权房。这两者有什么区别？让我们了解一下。小产权房和大产权房的区别是什么？

产权：在产权方面，小产权房只有部分产权。所谓部分财产权只强调永久使用权和继承权，而收益权和处分权的行使仅限于一定范围。

比如经济适用房属于小产权房，购房者可以继承出售，但购买5年后才能出售，房屋销售收入扣除相关税费后，将按个人各自的产权进行分配，单位或政府。所以在收入方面，并不意味着所有卖出的钱都是自己的。大产权房拥有全部产权，即房屋和住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。比如商品房。

土地出让金：房屋转让时，大产权商品房不需缴纳土地出让金，小产权经济适用房需缴纳土地出让金。

发证机关：大产权房的发证机关是国家，小产权房的发证机关是乡镇政府，产权证不能得到国家认可。

价格：小产权房价格低于大产权房，一般仅为同区域商品房价格的1/3甚至更低。这就是为什么很多人愿意冒险。

小产权房有哪些风险？

这并不意味着所有的小产权房都有风险，都是违法的。如果是经过政府批准的正规建设手续的新房，就是合法的，可以像经济适用房一样长期居住。

一般来说，狭义的“小产权房”有两种：一种是建在集体建设用地上的，即建在“宅基地”上的房屋，它只属于农村集体所有人，农民不能从其他村庄购买；二是在集体企业用地上违法建设或者占用耕地的房屋。这种住房风险相对较大。具体风险是什么？让我们再看看。

在法律效力方面，未经有关组织、部门批准，将该类房屋出售给乡外人员，合同未实际履行或者买受人未实际居住、使用的，合同无效。

在房地产转让方面，根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让或者出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。因为小产权房只有使用权，没有所有权。

如果这些房屋将来被强制拆除，购房者可能无法返回房屋或获得补偿。因为这类房屋的产权是不合法的。

住房监管也存在不少漏洞。如果出现房屋质量问题，很难找到相关单位进行维修。鉴于上述风险，我们认为，为了我们的长远利益，我们不应该因为暂时的低价而承担风险。万一将来房子被迫拆迁，我们真的要吃亏了。