一、建筑物共有部分是如何界定
根据民法典的规定,法定共有部分包括:建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外)、其他公共场所、公共设施和物业服务用房。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。天然共有部分,即法律没有规定,合同上也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举了外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决实际中的纠纷。
因为列举很难穷尽,按照非特定权利人所有即为共有的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定,也即采取了排除法的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分:
1是不属于业主的专有部分,
2是不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
二、建筑物共有部分是如何管理
建筑物共有部分,应该由该建筑物的物业公司进行管理和维护。
三、建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配
对建筑物共有部分及其附属设施进行养护、维修,就带来了费用业主如何负担的问题。城市异产毗连房屋管理规定第二百零九条规定,异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:
(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、粱、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。
(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
(三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
(四)屋盖的修缮:
1.不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
2.可上人屋盖(包括屋面和周边护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
(五)楼梯及楼梯问(包括出屋面部分)的修缮:
1.各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
2.为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
(六)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。
(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。
建筑物共有部分及其附属设施不仅存在着养护、维修的问题,还存在着经营收益如何分配的问题。例如业主大会决定,将建筑物楼顶出租给企业做广告,广告收入如何分配,是居住顶层的业主多拿一些,还是业主平均分配;是作为业主大会、业主委员会的活动经费,还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。物业管理条例第二百五十七条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
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建筑物及其附属设施的维修基金应如何归属和使用建筑物共有部分湖南在线咨询 2023-03-04建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物; 及其附属设施的维修资金。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
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业主如何处理共有建筑物的共有设施费用?辽宁在线咨询 2022-10-13第一,建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定; 第二,对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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哪些属于建筑物的共有部分山西在线咨询 2022-07-23⒈专有部分以外的其他部分,如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。 ⒉不属于专有部分的附属建筑物: ⒊建筑物的附属物,如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等; ⒋建筑物的附属设备,如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。