一、商品房住宅保修期

商品房住宅保修期分两个阶段，一是建设单位对开发商的保修期，自竣工验收合格之日起开始计算;二是开发商对购房者的保修期从开发企业将竣工验收合格的的住宅交付用户使用之日起开始计算。

(一)在正常使用条件下建设工程最低保修期限

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间以及房间和外墙面的防渗漏为5年;

(3)供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;

(4)电气管线、给排水管道以及设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

(二)商品房质量保修期

1、建设部《商品房销售管理办法》保修期计算原则

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从开发商交付给购房者房屋之日起计算。

(1)房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。

(2)商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

2、具体保修期限内容

如果购买的是尾房或者现房，距离建设单位承诺的保修期已经过去一段时间甚至已经过了保修期了，那么合同中关于保修期的规定参照建设部的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》约定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：

(1)地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修;

(2)屋面防水期3年;

(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期为1年;

(4)墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为1年;

(5)地面空鼓开裂、大面积起砂保修期为1年;

(6)门窗翘裂、五金件损坏保修期为1年;

(7)管道堵塞保修期为2个月;

(8)供热、供冷系统和设备保修期为1个采暖期或供冷期;

(9)卫生洁具保修期为1年;

(10)灯具、电器开关保修期为6个月;

(11)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。