由于目前中国的房地产业处于发展初期，加之资本市场融资渠道不通畅，使得房地产企业的融资主要依靠银行信贷等间接融资手段，但这种模式在一定程度上加大了银行的风险。因此，如何减少房地产企业对银行的依赖，降低银行的经营风险，借鉴成熟市场的REITs发展经验，创新房地产企业融资渠道就具有较强的现实意义。

从2008年12月初国务院工作会议提出金融“国九条”，明确肯定REITs，到目前尚未正式出台，影响中国建立REITs市场的因素很多，而税收政策和税负问题是其中的关键因素之一。因为税收政策的变动，直接影响到REITs运行过程中的投资与经营成本，从而可能增加或减少投资者的投资回报，进而影响REITs市场的发展和繁荣。

个人投资者难以回避双重征税问题

在不考虑国家相关法律法规对REITs设立的合法性及市场环境等方面因素影响的前提下，REITs的交易分银行间市场和交易所市场，依据我国现有税收政策规定，可能涉及REITs个人投资者的税收种类主要是个人所得税和印花税；机构投资者主要涉及企业所得税、营业税和印花税。

对于机构投资者来讲，依照现行企业所得税的税收政策，如果投资企业取得的投资收益已经在被投资企业缴纳企业所得税，且其所得税率等于或者大于投资企业的所得税税率，投资企业不用再缴纳，如果小于投资企业的所得税税率，差额部分需要补交企业所得税。REITs的机构投资者在这个环节上不存在重复纳税问题。

对于个人投资者来讲，依照现行个人所得税的税收政策，如果个人取得了股利等投资收益，应按全部收益数额的20%再缴纳个人所得税。换句话说，即使该部分收益是已经按照国家规定缴纳企业所得税后的税后收益，但是如果该投资收益转移到个人手中，还要再多交20%的个人所得税，即REITs的个人投资者在这个环节上会出现重复纳税问题。

REITs投资或运营过程中的税负相对较高

一般来说，REITs经营业务范围主要是与商业房地产买卖、股权投资和物业经营等相关的经济活动。REITs获得房地产项目资产的主要途径有两条，一是购买物业产权，二是收购商业地产项目公司（SPV）。在取得房地产项目资产的过程中所选用的方式不同，涉及的税收种类也各不相同。

直接购买物业产权的方式，交易过程中的税费比较高。涉及资产转让销售需要交纳相关流转税，包括营业税、营业税金及附加、土地增值税等。以一个合同价值10亿元的商业地产项目为例，假设其可计算增值部分为1亿元，则买入方需要多支付相当于成交价3.05%的契税和印花税等，卖出方要支付相当于成交价5.55%以上的销售税金及附加税、土地增值税和印花税等，致使收购成本提高约8.6%即8600万元。

收购商业地产项目公司（SPV）即股权收购方式，仅涉及到企业所得税和印花税，虽然股权投资方式交易成本较低，但这种交易方式也不完全理想：在REITs收购SPV股权后，该SPV即成为一家独立核算的企业，REITs的投资者所能得到的投资收益最多不超过SPV向REITs分配的利润，而SPV所能向股东分配的利润，必须是按照企业会计准则经过审计后的可分配利润在提取了各种法定公积金后的剩余部分。在计算SPV的利润时，又必须提取房屋折旧。因此，租金收入的很大部分将沉淀在SPV内，而不能分到投资者的手中，从而大大降低了REITs对于投资者的吸引力。

目前，在中国商业地产的并购实践中，实际上选择购买物业产权的方式居多。其原因：一是商业地产并购利润空间较大。国内房地产行业的整体利润水平较高，即便增加一部分成本，购买方与被购买方还是能够获得足够多的利润；二是运作时间短，难度小。商业地产买卖相对于股权投资来说，操作时间短，运作难度较小；三是运作风险小。商业地产项目公司股权重组“陷阱”较多，如项目股东的诚信问题、项目主体股权纠纷问题、项目规划违规问题、项目本身设计和工程质量及验收问题、项目公司债务问题和或有负债问题等。

因此，综合考虑各种因素，在现行中国的房地产相关税收政策中，REITs投资过程中会存在税负过重问题。

另外，如果把REITs当作独立的纳税主体，那么在REITs持有商业物业经营过程中存在的税收有营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税、所得税等税负。综合来说，在考虑到当前中国商业地产运营过程中租金普遍不高的情况下，REITs的运营税负也相对较高。

“税收中性”有利于REITs初期发展

从我国目前的法律环境看，《信托法》、《证券投资基金法》、《合伙企业法》等法律构成了REITs的基础性法律，但目前没有针对REITs的专项法律法规，与REITs紧密相关的《产业投资基金法》也迟迟没有出台，REITs行业法律体系包括税收政策的建立与完善还有很长一段路要走。

因此，在国内正式推出REITs应立法先行，解决的问题包括有REITs的法律主体地位、REITs税收主体和税负问题、REITs的交易结构安排、公开上市交易等方面的规定等。建议相关部门进行专项立法或补充、修订、完善有关法律法规，制定出符合中国国情和市场经济规律的一整套REITs市场规则，为中国REITs市场的规范化发展铺好道路。

其次，在REITs试点阶段应坚持“税收中性”原则。参考信贷资产证券化试点阶段的先例，在中国REITs试点阶段，税收政策应坚持“税收中性”原则。所谓“税收中性”原则就是指既不会享受税收方面的优惠，也不会存在双重征税的问题。这就要出台有关税收政策，解决REITs个人投资者的双重所得税问题。按照国际上通用的方式，REITs的最大优势就在于税收制度，比如在香港，上市REITs所得税全免。