一、什么是房价

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

二、二次房改对中国房价有什么影响

政策收紧会遏制房价的飞涨，但是影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作用。因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。例如，在临近地铁的市郊某地区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是减少，对该地区房价并不一定有利。人口的流动是影响房价的直接因素。交通基础设施建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。从整体上来看，交通设施建设，通过“人口优势”的转移，调整各区域房价的比价。但是，有的因素同样影响“人口优势”的转移，以至于影响各区域房价的比价。这些因素包括:各区域的地理区位优势、开发程度、发展潜力、人文景观等等。这也对“人口优势”的转移起着重要的作用。所以，在考虑其它影响房价因素的同时，研究人口移动情况来判断各区域未来房价，要比从交通设施建设情况判断各区域未来的房价更为科学和准确。

三、深圳的“二次房改”影响

深圳的住房制度改革是从1987年土地“第一拍”落槌，到随后的1988年的住房市场化改革开始的。期间，深圳的房地产市场也象全国其他地方一样，经历了房价上涨带来的兴奋和痛苦交织的过程。特别是近年来，由于房价的过快上涨，已经让深圳的企业面临巨大压力，对人才引进等也产生了一定的负面影响。甚至有议论认为，房价上涨正在逼退深圳的制造企业。

逼退深圳的制造企业，这个命题是不成立的。部分制造企业撤离深圳，可能与地价、房价上涨有一定关系。但是，更主要的还是与深圳的经济转型步伐加快有关，与深圳推动企业创新有关。一些在技术、产品等方面没有优势、没有核心竞争力的企业撤离深圳，也是完全符合深圳转型升级目标的。

尽管如此，过高的房价，还是需要通过积极的改革，将房价无序上涨的势头控制住，让房价回归理性，让房子是用来住的、还是用来炒的目标实现好。所以，30年后，在全国其他地方还在用限购、限售、限贷等方面进行楼市调控的情况下，深圳的“第二次房改”开始了。最新出台的住房规划，以各种新面孔告诉其他地方，深圳又一次走在了全国前列。

事实上，深圳的此次住房新规划，并非一日之功，也不是为一时之需，早在去年发布深六条和深八条时，就已经融入了许多长效管理的措施，如多元化住房供应。而此次的新政，更是把最大难题的土地供应、公租房建设、企业存量土地盘活等全部纳入到新政范围。尤其是商品房只占全部住房的40%，是与国际接轨的重要表现。

值得商榷的是，把人才房也纳入保障房体系是否合适，尚需要评估。因为，一旦存在这个问题，就不可避免地会出现一定漏洞，会被企业或个人利用人才做文章，导致保障房管理失控。

但是，不管怎么说，深圳的“二次房改”都是楼市长效管理的积极探索和尝试，是建立楼市长效机制的重要手段。如果全国其他地方也能认真探索，充分借鉴深圳“二次房改”的经验，楼市的长效管理机制将逐步形成，楼市也将从调控转向管理、从行政转向市场、从被动转向主动。