在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。

国民经济发展水平

一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反;一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：

一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。

二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。

居民收入水平和消费结构

居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。

首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。

其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%;住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上升到商品房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。

房地产价格

房地产商品与其它商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量;反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。但由于房地产是与土地相联系的一种特殊商品，其价格和需求都有一定的特点，因而房价对需求的影响必然呈现出极为复杂的情况。

城市化水平

城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：

一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。

二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。

三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

国家有关经济政策

房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。

国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。

国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：

一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求;

二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。

国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求;而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。

消费者对未来的预期

这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。

同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。

此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求;而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。