一、土地使用权出让合同应当包含以下主要条款
(1)出让合同双方当事人;
(2)出让地块的位置、面积和自然状况;
(3)土地使用权出让年限;
(4)土地使用权出让金、土地使用金价格;
(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;
(6)定金;
(7)出让地块的用途及规划要求;
(8)建设管理要求;
(9)交付出让地块的期限和方式;
(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件;
(11)双方其他的权利和义务;
(12)违约责任;
(13)纠纷的解决;
(14)合同的生效条件。
二、合同的订立
土地使用权出让合同的订立主要涉及订立前提、订立主体、订立原则、订立方式、订立内容等几个方面的问题,以下逐一述之。
(一)订立前提
根据《城市房地产管理法》的有关规定,土地使用权出让合同的订立必须符合如下前提条件:一是必须有可供出让的国有土地,在城市规划区内的集体土地须经依法征收转为国有土地后方可出让;二是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划;三是必须经有批准权的行政管理机关审批,方能由土地管理部门实施出让。
(二)订立主体
《城市房地产管理法》第14条第2款规定:“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可见,土地使用权出让合同的订立主体,一方是市、县人民政府土地管理部门,另一方是土地使用者(具体包括法人、非法人组织和自然人)。
(三)订立原则
土地使用权出让合同作为一种兼具行政和私法双重性质的合同,同时受到公法和私法双重法律原则的约束,其既要遵循公平原则、自愿原则、平等原则、合法原则、合意原则、等价有偿原则、契约自由原则、诚实信用原则、公序良俗原则、情事变更原则等私法原则,又受到法律优先原则、法律保留原则、信赖保护原则、比例原则、公益原则等公法原则的约束。
(四)订立方式
《城市房地产管理法》第12条第1款规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”第14条第1款规定:“土地使用权出让,应当签订书面出让合同。”由此可见,土地使用权出让合同必须采用书面形式。采用书面形式可以使出让方和受让方的权利义务明确具体,便于双方履行合同,有利于减少和防止合同争议纠纷的出现。
(五)订立内容
土地使用权出让合同的订立内容主要包括:第一,土地使用权出让金及其缴纳方式和期限;第二,出让土地的用途、使用年限和条件;第三,出让的土地及其交付;第四,出让土地的开发利用;第五,出让土地使用权的转让、出租、抵押和作价出资;第六,出让土地使用权年限届满的处理;第七,出让土地灭失的处理;第八,情事变更情况的处理;第九,违约责任;第十,争议纠纷的解决;等等。
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