合同更名,转让的是房屋还是合同的权利义务?
来源:法律编辑整理 时间: 2023-05-05 20:21:13 67 人看过

这是笔者代理的一个真实案例,为了保守当事人的秘密,在叙述时各方当事人均用化名,并在一些情节上稍作处理。

2008年4月16日,林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》,约定由林某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋),房价十五万元,各项税、费由林某承担,首付房款十万及税费,余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后,林某按约定支付了房款十万元,并按合同支付各种税、费一万三千元,房产公司于2008年7月11日向林某交付了房屋,但一直未办理《商品房买卖合同》备案。

2008年7月16日,林某与方某经协商,签订一份《房屋转让协议书》,约定:林某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某,以在房产公司内更名的方式交易。更名后,所有相关手续由房产公司办理,一切与林某无关,如因房产公司更名出现问题,双方互不承担责任。房屋总价为19万元,更名费由方某承担。协议签订以后,方某即向林某支付定金2万元,随后,林某向房产公司支付更名费2250元,房产公司为双方更名,重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》,并将林某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。

方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后,多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果,经到有关部门查实,该房已于2008年1月28日备案在房产公司员工秦某名下。

方某于2009年3月9日以房产公司为第一被告、林某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼,在诉讼请求中要求(部分诉讼请求,节录):确认林某与方某签订的《房屋转让协议》无效,并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息,另赔偿原告一倍的购房款。

原告方提出,原告与林某签订《房屋转让协议》时,林某尚未依法登记领取权属证书,因此该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:未依法登记领取权属证书的;”之规定,根据民法典的相关规定,该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通,故意隐瞒房屋已出售的事实,构成欺诈,应当连带承担惩罚性赔偿责任。

审查了案件材料后,笔者决定接受林某的委托,作为其诉讼代理人积极应诉。在代理的过程中,我方提出如下基本观点:《房屋转让协议》虽冠以“房屋转让”字样,实为合同权利义务转让,应为有效协议:

一、林某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。

林某与方某签订《房屋转让协议书》时,双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权,但根据林某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定,林某享有合同权利并承担合同义务,双方合同尚在履行中。林某与方某所签订的《房屋转让协议书》中,双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”,即合同更名,实际上是先由林某与房产公司解除原合同,然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》,这是典型的将合同权利义务一并转让的行为,即合同的概括转让,而不是实质意义上的房屋转让。

二、林某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。

首先,林某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然林某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案,但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件,因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下,仅是其存在欺诈或者违约行为,可以作为追究其惩罚性违约责任的依据,但不能据此否认合同本身的效力。

其次,我国《民法典》第五百五十五条明确规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中,林某将合同权利义务一并转让给方某,取得了合同相对方(即房产公司)的同意,并由房产公司将原合同更名至方某名下,实际上相当于林某与房产公司解除了原合同,再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《民法典》第五百五十五条之规定,并已更名完毕,即履行完毕,完全合法有效。

三、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈,是没有事实依据的。

一审人民法院经过组成合议庭审理本案,于2009年9月初作出一审判决,支持了我方观点。法院判决书亦认为:本案中林某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务,且取得了合同相对方的同意,因此认定该转让行为有效,并据此判决驳回了原告对我方当事人所提的诉讼请求。

声明:该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误,请通过反馈渠道提交信息, 我们将及时处理。【点击反馈】
律师服务
2025年02月11日 10:31
你好,请问你遇到了什么法律问题?
加密服务已开启
0/500
律师普法
换一批
更多诉讼代理相关文章
  • 合同权利义务转让生效要件
    合同权利义务转让生效要件为须有有效存在的合同权利,且转让不改变该权利的内容,并且转让人与受让人须就合同权利的转让达成协议。以不存在或者无效或者已消灭的合同权利转让的,即为标的不能,转让合同无效。转让合同权利为处分权,让与人应当具有民事行为能力。合同的生效要件合同的生效要件如下:1、合同的当事人具备相应的民事行为能力;2、当事人之间协商一致,意思表示真实;3、合同的内容不违反法律,行政法规的强制性规定;4、不违背公序良俗。合同生效,是指合同具备一定的要件后,便能产生法律上的效力。合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:1、当事人的姓名或者名称和住所;2、标的;3、数量;4、质量;5、价款或者报酬;6、履行期限,地点和方式;7、违约责任;8、解决争议的方法。《中华人民共和国民法典》第五百四十七条债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。《民法典》第五
    2023-07-25
    126人看过
  • 债权转让是否会影响原合同的权利义务关系?
    需要根据双方的情况进行确定,可以协商解决。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。可以随意撤销债权转让合同吗不可以随意撤销债权转让合同,经过双方协商一致的债权转让合同,并且通知了债务人的,且该转让未损害第三人利益,债权转让合同是合法的,是受国家法律保护的。根据法律规定,债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意
    2023-07-05
    128人看过
  • 房屋转让合同是不是购房合同
    不等于,两者是有区别的。两者的区别如下:(1)买卖合同只有少双方当事人,而居间合同是买卖双方以及居间人三方当事人。(2)买卖合同是买方与买方直接就房屋买卖达成一致协议,无论是签定合同或者购房款的支付均在双方之间完成,居间合同是居间人按照委托人的意思表示代替委托人完成合同的履行,无需当事人自己完成。(3)房屋买卖居间协议”和“房屋买卖合同”是有很大区别的,前者仅表示有购房的意向,后者是直接就房屋买卖达成一致,如果买卖合同没有签定,居间协议自然就解除了。一、居间人的权利与义务(一)居间人的权利:居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务,其权利体现为以下两个方面:1、居间人的报酬请求权报酬请求权是居间人的主要权利。双方当事人约定居间人的报酬,居间人的报酬标准,国家有限制规定的,当事人约定的报酬额不能超过国家规定的最高标准。居间合同报酬的给付义务有两种情况:一是报告居间,因居间人仅为委托人报告
    2023-06-26
    164人看过
  • 房屋转让是定金合同还是实物合同
    房屋转让合同是指卖方将房屋交付并转让给买方,买方支付价款的合同。定金合同是合同当事人在订立主合同时,为保证主合同的履行,签订从合同约定一方提前向对方支付一定金额的货币。债务人履行债务后,定金应当收回或者抵作价款的担保合同。房屋转让的合同如何写房屋转让合同应写明买卖双方当事人的姓名、名称、住址;房屋信息;房屋使用性质;房屋的价格、支付方法、交付时间和交付办法;土地使用权性质、使用期限;办理房屋权属证书及土地使用证书的期限;维修基金的处理;物管费用及过户;违约责任;争议解决方式。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百八十六条
    2023-08-18
    171人看过
  • 探讨技术合同权利义务的转让问题
    不能转让技术合同的权利义务。技术合同可能涉及技术信息等商业秘密,一般合同是基于当事人对技术提供者的信任,属于根据债权性质不得转让的合同类型。根据《中华人民共和国民法典》规定,债权人可以将债权全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:1、根据债权、质不得转让;2、当事人约定不得转让;3、依法不得转让。当事人约定不得转让非金钱债权的,不得对抗善意第三人。当事人约定不得转让金钱债权的,不得对抗第三人。债权人转让债权,未通知债务人的,转让对债务人无效。面食店面转让技术合同是指什么一般来说,面食店面技术转让合同是指出让方将一定技术成果的所有权或使用权移转受让方,而受让方须支付约定价金或使用费的协议。主要特征:(1)其标的是某种无体财产,包括专利技术、专有技术和其他技术成果;(2)它是转让技术成果财产权,特别是‘使用权的合同,出让方在转让其技术后往往并不丧失其技术成果所有权。其主要合同内容包括
    2023-07-07
    287人看过
  • 合同的义务和权利可以进行转让吗
    合同的义务和权利可以进行转让。债权人可以将合同的全部或部分权利转让给第三人,但有下列情形之一的除外:1、根据合同性质不得转让;2、当事人约定不得转让;3、依法不得转让。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,转让对债务人无效。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。一、债权转让需要满足哪些条件债权转让需要满足的条件有以下几点:1、须存在有效的债权。有效的债权是指依法成立,合法有效,受法律保护的债权。如“赌债”就不受法律保护。2、债权须具有可让与性。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:①根据合同性质不得转让,如从债权、不作为债权、特定债务人的债权等;②按照当事人约定不得转让,原债权人与债务人达成协议不得转让债权的,债权转让无效;③依照法律规定不得转让。3、让与人与受让人须就债权的
    2023-06-24
    269人看过
  • 合同权利义务转让附件也一起转让吗
    合同权利义务转让附件一起转让。合同附件同样属于合同的权利义务的一部分,随着权利和义务的转移而转移。法律规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同权利义务转让附件也一起转让吗的法律依据根据2021年1月1日起施行生效的《中华人民共和国民法典》第五百四十七条债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。《民法典》第五百五十五条当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《民法典》第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的,适用债权转让、债务转移的有关规定。《中华人民共和国民法典》:第六章 合同的变更和转让  第五百五十六条 合同的权利和义务一并转让的,适用债权转让、债务转移的有关规定。
    2022-06-19
    464人看过
  • 什么是合同权利转让,债权合同权利转让的要点有哪些
    合同权利转让,是指合同权利人一方将其合同的权利全部或部分转让给第三人享有的行为。其中,合同权利人称为让与人,第三人称为受让人。要点1、须有有效存在的合同权利,且转让不改变该权利的内容合同权利的有效存在,是合同权利转让的根本前提。2、转让人与受让人须就合同权利的转让达成协议转让合同权利为处分行为,因此让与人首先应有转让合同权利的权限,具有民事行为能力。限制民事行为能力人转让或受让合同权利的,须由其法定代理人同意。转让合同还必须符合其他有效要件,如存在无效原因时,合同无效;存在可撤销原因时,撤销权人可以撤销它。3、被转让的合同权利须具有让与性合同权利须具有让与性方可被转让。根据合同性质不得转让的合同权利、按照当事人约定不得转让的合同权利以及依照法律规定不得转让的合同权利,是被禁止转让的。例如,租赁权不允许擅自转让。4、转让合同权利按照法律、行政法规的规定需要办理批准、登记等手续的,办妥这些手续
    2023-04-21
    91人看过
  • 转让合同中权利和义务如何写?
    经协商一致可以转让合同的权利义务,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。根据相关法律规定,转让人经合同另一方同意,与第三人就部分或全部转让合同协商一致后,以书面、口头等形式订立转让合同,只要不违反法律规定,即可依法发生相应效力。一、股权转让合同是什么时候生效的股权转让合同成立生效的时候一般是双方签字或盖章之时,当事人之间有特殊约定的除外。根据相关法律规定,合同自双方均签字或盖章时成立,依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、债权转让限制的条件是哪些债权转让限制的条件是:1、主体方面的限制合同债权可以转让,但不限制转让主体,所以可以理解为债权人无论性质、形式如何,都可以根据自己的意愿处置债权;2、客体方面限制合同的客体可以是物体,也可以是行为;3、内容限制根据合同自由原则,当事人可以在订立合同或订立合同后特别约定,禁止任何一方转让合同权利,只要该协议不违反
    2023-06-28
    497人看过
  • 将其合同权利义务转让给债权人
    中国A集团有限公司与上海B实业有限公司债权转让合同纠纷上诉案北京市第二中级人民法院民事判决书(2009)二中民终字第6845号上诉人(原审被告)中国A集团有限公司。法定代表人周某,董事长。委托代理人孟某,北京市xx律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海B实业有限公司。法定代表人陈某,总经理。委托代理人杨某,上海市东方xx律师事务所律师。委托代理人孙某,北京市xx律师事务所律师。原审被告C工程局有限公司。法定代表人杨某,董事长。委托代理人朱某。上诉人中国A集团有限公司(以下简称A集团)因与被上诉人上海B实业有限公司(以下简称B公司)、原审被告C工程局有限公司(以下简称C公局)之间债权转让合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院(2008)东民初字第04010号民事判决,向本院提出上诉,本院于2009年3月5日受理后,依法组成由法官钱丽红担任审判长,法官孙之斌、张岩参加的合议庭审理了本案,本案
    2023-06-08
    162人看过
  • 雇佣合同权利义务是否转移
    合同转让需满足以下几点要求:首先,合同中列明的权利及义务必须依法且切实具备效力;其次,该权利和义务不可归属为任何一方当事人的专属权力或义务,并且应当有可能进行转让;此外,在征得另一方当事人的事先同意后,还需要与第三方达成明确的协议。《民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的,不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销,但是经受让人同意的除外。第五百五十一条债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。第五百五十五条当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
    2024-04-29
    178人看过
  • 是否允许合同中的义务和权利转移?
    合同的义务和权利可以进行转让。债权人可以将合同的全部或部分权利转让给第三人,但有下列情形之一的除外:1、根据合同性质不得转让;2、当事人约定不得转让;3、依法不得转让。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,转让对债务人无效。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。仓储合同义务和权利关系仓储合同当事人的权利义务如下:(一)保管方的义务与存货方的权利:1.保证货物完好无损。2.对库场因货物保管而配备的设备,保管方有义务加以维修,保证货物不受损害。3.在由保管方负责对货物搬运、看护、技术检验时,保管方应及时委派有关人员。等等。(二)存货方的义务与保管方的权利:1.存货方对入库场的货物数量、质量、规格、包装应与合同规定内容相符,并配合保管方做好货物入库场的交接工作。2.按合同规定的时间提取委托保管的货物。3.按合同规定
    2023-07-07
    89人看过
  • 可否将合同权利义务全部转让至他人名下?
    合同权利义务可全部转让给第三人。我国《中华人民共和国民法典》规定,一方经对方同意,可以将合同中的权利义务转让给第三方。因此,当事人可以将合同中的全部权利和义务转让给第三人。基于当事人之间的信任,转让必须得到对方的自愿平等的同意。只有这样,才能更好地保护双方的合法权益。合同权利义务的转让所谓合同转让,是指合同当事人一方依法将其合同的权利或者义务或者合同权利以及义务的全部或者部分转让给第三人,由第三人享有合同权利或者承受合同义务或者概括承受合同权利义务的法律制度。合同转让按照其转让的权利义务的不同,可以分为合同权利的转让、合同义务的转让及合同权利义务的概括转让。仅仅将合同转让理解为合同权利义务的概括转让是不正确的。理解合同转让这一法律制度必须注意以下几个问题:(1)合同转让并不改变原合同的权利义务内容。合同转让旨在使原合同权利义务全部或者部分地从合同一方当事人转移给第三人,因此不会从实质上更改
    2023-07-02
    311人看过
  • 约定将合同权利义务全部转让是否有效
    案情简介:约定将合同权利义务全部转让2014年2月,某宾馆与某咖啡公司签订租赁合同一份,约定由某咖啡公司承租某宾馆房屋,租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止,年租金为735840元,先付后用,每月支付一次,某咖啡公司应于每月5日前支付下期租金;水、电、煤费用按实结算,当月费用于下月10日之前支付。合同还约定,某咖啡公司逾期未支付房租及能源费,或中途擅自退房的,每逾期一天则需向某宾馆支付一个月租金的3%滞纳金,逾期支付超过一个月的,某宾馆有权解除合同,并由某咖啡公司承担违约责任,且咖啡公司支付的保证金不予返还。2014年11月,某宾馆及两某咖啡公司签订三方协议一份,约定某咖啡公司将其租赁合同中的权利、义务全部转让给某咖啡公司某餐饮公司。某咖啡公司承诺为某咖啡公司餐饮公司应履行的租赁合同下的全部义务和责任向某宾馆提供连带责任担保。自2016年2月起,某咖啡公司餐饮公司的房屋
    2023-08-18
    240人看过
换一批
#辩护与代理
北京
律师推荐
    展开

    我国的委托诉讼代理人可以是律师、基层法律工作者、当事人的近亲属或者工作人员、当事人所在社区、单位以及社会团体推荐的公民。 代理时候,又有两种授权状态,分别是一般授权和特别授权。特别授权是指代理人可对涉及你的重大权益的事项作主,一般授权就是当... 更多>

    #诉讼代理
    相关咨询
    • 什么是合同权利转让和合同义务转让是什么
      海南在线咨询 2021-09-28
      1、合同权利转让,是指合同权利人一方将其合同的权利全部或部分转让给第三人享有的行为。其中,合同权利人称为让与人,第三人称为受让人。 2、合同义务转让,是指不改变合同的内容,债务人将其合同义务全部或部分地转移给第三人。债务人将其全部合同义务转让给第三人,由该第三人取代债务人的地位,叫作免责的债务承担。债务人将其合同义务部分地转让给第三人,如果该债务人与第三人连带地向债权人负责,叫作并存的债务承担;如
    • 合同中的权利义务转让和附件的转让是否一样
      江苏在线咨询 2022-07-12
      合同权利义务一并转让的,需要连同附件一起转让。合同附件也是属于合同权利义务的一部分,如果权利和义务一并转让,那么合同附件也应当一同进行转让,但该从权利专属于债权人自身的除外。根据《民法典》第五百五十四条债务人转移债务的,新债务人应当承担与主债务有关的从债务,但是该从债务专属于原债务人自身的除外。第五百五十五条当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
    • 债权人转让合同权利义务是哪些!
      江苏在线咨询 2023-04-05
      我国的公司债权人转让合同权利义务如下,债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人,但三种情况下例外:1.根据合同性质不得转让:例如基于当事人之间信赖关系而订立的合同,包括合伙合同.保证合同,未经同意不得擅自转让。
    • 技术合同是否有能力转让的权利义务
      台湾在线咨询 2022-06-05
      技术合同的权利义务一般不能转让。由于技术合同可能涉及到技术信息等商业秘密,并且一般合同是基于当事人之间对技术提供者的信赖而订立的,属于根据债权性质不得转让的合同类型。根据《民法典》第五百四十五条规定,债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外: (一)根据债权性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让; (三)依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对
    • 转租房合同怎么写房屋转租合同的当事人权利义务
      云南在线咨询 2022-10-19
      按你的表述,要看承租人是否有转租的权利,如果原租赁合同中未约定承租人可以转租,则不能转租,否则构成违约。