一.交通用地的分类
交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。
二.交通用地评估方法
一般线路道路用地可采用道路贡献法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等方法估价。
1.道路贡献法,是利用道路对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。道路周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为:
式中:V──道路单位面积价格;Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──道路路线涉及的第i种用地类型面积;S──道路路线涉及的各类用总面积;n──用地类型总数(i=1,2,3,...n).
根据不同等级道路提供交通服务的强弱,进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。
2.运用成本逼近法评估道路用地价格
(1)市区道路评估:市区道路的重置成本主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本,包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为道路价格。
(2)郊区及农村道路评估:郊区及农村道路的土地开发程度设定,一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。成本价格加土地所有权收益,即为道路价格。
(3)因素修正:根据不同等级道路对经济影响的强弱,进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等;
3.市场比较法评估道路用地,需在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格。
4.收益还原法是根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益,并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加,以此估算道路用地的价格方法。适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。
工作步骤如下:
(1)划分道路交通流量测算区段;
(2)测算交通流量,并折算成标准流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为标准流量,即吨/公里年
(3)计算各区段道路年总收益
A──道路单位面积平均交通流年总收益
a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年;
(4)计算各区段道路年总费用
区段道路年总费用(C)包括道路单位面积建造成本折旧、运营成本、道路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等。
(5)计算区段道路年纯收益
R──道路年纯收益
(6)计算区段道路收益价格,运用收益还原法基本公式计算。
5.有独立权属单位的高压线走廊、管线(输油管、排污管、天然气管等)等用地价格的评估参照线状交通用地评估方法评估。
2.2机场、码头、车站、编组站等面状交通用地价格可采用基准地价修正法、成本逼近法、收益还原法评估。
1.基准地价修正法适用于城市范围有基准地价的交通用地评估
在基准地价成果中有交通用地类基准地价的,待估面状交通用地则直接用该类基准地价标准评估;在基准地价成果中没有交通用地类基准地价,则可用工业用地类基准地价评估面准交通用地价格,但机场、码头用地由于其具有垄断性质,在基准地价修正须作垄断效益修正。
2.在运用成本逼近法评估面状交通用地时,土地所有权收益(土地增值收益)的确定须考虑机场、码头等用地垄断收益。区位因素修正时须考虑社会效益。
-
评估公司怎样对房屋进行评估
448人看过
-
怎么样进行商标评估?
388人看过
-
如何进行土地评估
317人看过
-
怎样进行二手房产评估
69人看过
-
怎样进行二手房产评估
67人看过
-
怎么样进行专利侵权评估
71人看过
征地补偿费是指国家建设征收土地时,按照被征用土地的原用途给予被征地单位的补偿费用,包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费。 征地补偿的具体数额和方式,需要根据当地的政策和法律规定进行确定。征地补偿费用应当专款专用,任何单位和个人... 更多>
-
怎样进行土地评估陕西在线咨询 2022-08-10市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替
-
-
贷款中怎样进行土地评估黑龙江在线咨询 2022-07-30贷款中如何土地评估,房地产评估资料清单如下: 1、企业法人营业执照 2、产权证明文件 (1)国有土地使用证或其他替代性文件 (2)国有土地使用权出(转)让合同、协议 (3)政府有关部门关于土地使用问题的批文 (4)土地使用权获取途径、方式、过程等背景资料 (5)房屋所有权证 (6)自建房产(未办房产证)需提供征地通知书、建筑许可证、开工许可证、竣工验收报告、转入固定资产的凭证和账面记录 (7)外购
-
交通事故后怎样进行财产损失评估江西在线咨询 2023-03-311、车辆被撞后,经过修理,大都会产生贬值损失。但贬值损失的大小,与车辆的购买年限、使用情况、车辆自身价值、车辆损坏程度等因素有着直接的关系。因此,可以主张车辆贬值损失的是刚出场的全新车辆、购买使用年限在3年以内,或成新率在八成以上的车辆、以及损坏严重的车辆。2、直接财产损失赔偿费,是指因交通事故损坏的车辆、物品、设施等,应当修复而不能修复的,以及牲畜因伤失去使用价值或者死亡的,由相关事故责任人对上
-
房产抵押必须通过房地产评估进行评估吗?辽宁在线咨询 2022-10-26看情况的,银行基本上都会,因为他本身没有人力去评估,但是有些机构是不用的,因为自身有强大的系统或者是是根据一些官方网站给出的定价