一、业主专有部分如何认定的

1、在判断某一房屋或特定空间是否构成专有部分时，就看其是否具备三个条件：

(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；

(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；

(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。同时具备的，构成专有部分。需要注意的是，符合本规定前两个条件，但还没有登记的，是否构成专有部分，还要具体分析。依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造等事实行为取得专有部分所有权，或基于买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，也构成专有部分。

2、露台等要成为专有部分的组成部分，要具备以下三个条件：

(1)符合规划。有了行政主管部门的规划，露台方构成合法建筑，反之，加建露台是违法行为，对违法建造的露台，不可能取得登记，故其不能成为专有部分的组成部分。

(2)物理上专属于特定房屋。即只有该特定房屋才能通到该露台，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。

(3)销售合同有约定。如果合同没有明确约定，购房人主张对露台的所有权，其主张就不应得到支持。

二、业主享有哪些权利

1、专有部分的所有权对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

2、共有权业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

3、共同管理权共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。建筑物在构造上具有独立性，可以认定为业主的专有部分。业主享有专有部分的所有权，对于建筑物内的住宅，进行占有，使用，处分的权利。业主对于建筑物共有部分拥有共有权，这种共有权包括使用权，收益分配权，危险和妨害的排除请求权，具有维护共有部分的共同管理者。