一、新版珠海物业管理条例的亮点

亮点1：业主大会召开难首次业主大会门槛降低

问题：现实生活中业委会运行难、开展工作遇到诸多制约，同时对其监管也难，尤其财务管理缺乏规制，业委会成员不作为甚至侵害到业主权益的事件也屡屡发生。

新条例规定：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的;物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的，满足以上三个情形之一的，业主就可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。

相比原条例，为进一步降低设立首次业主大会的门槛，业主联名设立首次业主大会的，设立要求的联名业主人数比例从百分之二十降至百分之十，同时增加第二、三项规定，一名业主也能提出设立业主大会的要求。

亮点2：业委会运行监管难规范业主委员会运作

问题：业主遇到物业纠纷投诉无门，基层缺乏物业管理专门人员与相应的业务能力，对业主组织的成立与运行指导不力。管理部门物业管理职责不清、管理职能弱化、管理人员素质不高是我市物业管理存在的突出问题。

新条例规定：完善业主委员会备案制度，赋予其一定的权利能力，规定业主委员会向区物业管理行政主管部门备案，有权刻制印章、设立银行账户。

同时要求业委会建立规范的财务制度，保存相关的财务收支资料。对于业委会财务审计，根据业主大会通过的管理规约或议事规则约定进行。对于业主委员会成员索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益，或者侵占业主共有财物的，由物业管理行政主管部门责令改正，并没收违法所得，遇到情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

亮点3：政府监管难明确政府职能管理不缺位

问题：遇到物业纠纷投诉无门，缺乏物业管理专门人员与相应的业务能力，对业主组织的成立与运行指导不力。管理部门物业管理职责不清、管理职能弱化、管理人员素质不高是我市物业管理存在的突出问题。

新条例规定：明确规定市、区政府职能，划分了市、区、镇街三级物业管理行政主管部门职责，要求镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职工作人员，建立纠纷调处机制。

强化政府在物业纠纷中的指导与服务，规定加强各级物业管理主体的培训，提高其业务指导与监督能力，在基层镇、街建立物业纠纷调处机制。对不具备成立业主大会或自治无效的住宅小区，可以由镇政府、街道办组织成立临时机构物业管理委员会，代行业委会职责。