“节能”问题是时下全世界最为关注的事情，而节约能耗、降低成本也正在成为物业管理者们面临的一个棘手问题。对地处繁华区域的商业楼宇来说，服务品质是最为关键的，企业如何在维持服务品质的同时做到合理节能以更好地做到成本控制，实现经济效益最大化呢？以下就以某办公楼宇为例浅谈办公楼节能以及控制成本的一些小技巧：公共区域节能措施公共区域能耗在办公楼能耗中占据了很大的比例，如何在不影响安全，不影响服务品质的前提下，有效的控制公共区域能耗呢？笔者建议可从小处着手，通过一些细节上的转化，节约能耗。如在照度符合要求的情况下，可以通过更换公共区域及物业办公室节能灯，降低用电消耗。物业公司将楼层电梯厅内13W节能灯更换为7W节能灯。如此一来，该大楼共52层，每层12只照明灯，照明灯每个工作日开启12小时，更换节能灯后，经计算每个工作日能节省45kwh，以20个工作日计算，累计每月可节能900kwh。第二，将原楼层消防通道格栅灯内的三根灯管改成了二根灯管，每个楼层有20只格栅灯，每根灯管为18W，开启时间同为12小时/工作日，以30个公共楼层计算，此项改造每天可节省130kwh，累计每月可节约电费约2600kwh。与相关节能装置研发单位合作，增加节能装置。在大楼的消防通道区域安装了节能装置，试用后，节能率达到了13％。空调方面的节能措施随着炎炎夏日的到来，空调机组的能耗大幅度的上升，室外炎热的空气又给空调机组发挥最大功能带来了一定的阻碍，如何提高空调机组的使用效率，从而达到降低能耗、降低成本的目的呢？根据大楼日常运作的特点，利用电力系统峰谷平的电价差，对中央空调系统进行蓄能，已达到减少电力费用的支出。根据上海市现行规定，峰段（8:00-11:00、13:00-15:00、18:00-21:00）电价的收费标准为0.999元/Kwh，7月至9月三个月更达到1.017元/Kwh;平段（6:00-8:00、11:00-13:00、15:00-18:00、21:00-22:00）电价的收费标准为0.661元/Kwh，7月至9月三个月增加到0.668元/Kwh。利用峰段与平段电价的差额，对中央空调的开启时间进行调整：中央空调供应时间为8:00-19:00，因此，物业公司在早7:30开启中央空调主机，7:30-8:00的电价以平段0.668计算，而通过半个小时的运行，系统冷媒水温度达到了空调使用要求，空调的制冷效果也更为明显。大楼内客户上班时间在8:30-18:30最为集中，物业公司提前于18:30关闭空调主机，剩余的冷量足以保证延迟下班或加班的客户，在节能的同时也较好的保证了服务品质。该幢办公楼宇的中央空调机组运行到现在已经有近10年时间，机械磨损是一个不争的事实，磨损将导致制冷效率的降低。为此，物业公司根据实际情况，对整个中央空调主机压缩机部分进行了保养，更换了压缩机内部的易损件，如阀门和弹簧每月一台，通过近二年时间的辛勤工作，在2006年初顺利完成了这一项工作，从5-6月的运行情况看，效果较为明显，制冷效果得到了大幅提升：以往在外界温度达到35℃时，中央空调系统将要开启14台主机压缩机，而从现在的运行情况看，今年6月份在出现35℃以上高温时，只开启了13台压缩机（150Kw/台），有效地降低了能耗，提高了机器的使用效率。积少成多，从细微处着手，通过点点滴滴的积累，开源节流，物业管理企业才能做到节能降耗，不断发展。（作者系上海招商局物业管理有限公司工程部经理）