2002年1月19日,梁先生一家三口与华昊公司签订了《上海市商品房预售合同》,约定梁先生一家以49.3万元的价格,购买该大厦内一套118.99平方米的房屋,交房期限为同年的12月31日。在该合同的补充条款中约定:华昊公司承诺在2002年12月31日前办出房地产大产证,向梁先生出示大产证并正式交房。如未按期办出大产证,华昊公司承诺按梁先生一家已付全部房款赔偿损失(利率按同期按揭贷款利率计算)。之后,梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日,华昊公司将房屋交付梁先生一家使用。但因华昊公司一直没有办出大产证,梁先生便于今年6月18日向法院起诉,要求赔偿违约金4万余元。
可华昊公司辩称,梁先生一家的房屋属拍卖所得,因该大厦系在建工程,天怡开发商在解决大厦遗留问题上,合作不很默契。大产证一直未办出的责任在天怡公司。再说梁先生一家已于2002年4月22日入住所购房屋,双方在合同履行过程中改变了交房的条件,这说明非但没有造成梁先生的损失,反而使梁先生一家获得提早入住的利益。
法院认为,商品房的交付包括权利的交付及实物的交付,并与购房者办理房屋交接手续(俗称交钥匙),通知购房者办理产权过户手续。在双方的补充条款中约定,出示大产证和交钥匙必须同时具备,作为华昊公司提前交钥匙的义务,不能免除应出示大产证的义务。遂一审判决支持了梁先生一家的诉讼请求。
法官点评
现有的《上海市商品房预售合同》对于房产销售商如何交付房屋都有了明确的规定,即获得大产证的同时交付房屋,再协助购房者办理小产证。
因为违约的种类有很多,违约条款有概括性和具体性之分,前者对违约行为不做具体区分;后者是针对不同的违约行为约定不同的违约金。本案双方规定的是具体违约条款,那么梁先生一家提前入住的事实,不能减轻华昊公司的违约责任。因为华昊公司通过拍卖取得该大厦部分房屋产权,对于该大厦属在建工程是明知的,应当预见与开发商处理遗留问题上的难度。无法按期办证的风险理应由华昊公司承担。
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