海南省海口市住建局和市工商局近日联合发出通知,5月1日起全市启用新商品房买卖合同《海口市商品房买卖合同示范文本》。新版合同首次明确,在买房人取得房产证后,开发商应当在约定时间内为买受人办理土地使用权证。据了解,目前在海口房产证和土地证办理发证机关是两家单位——住建部门和国土部门,市民办两证须两头跑,不仅手续烦琐还可能出现开发商将土地证重复抵押,而购房人还不知情等隐患。业内人士呼吁,海口能否学习北京、上海、安徽、广东、大连、西安、厦门等省市,将两证合并为一本房地产权证。
购房不懂办小土地证
《民法典》规定,房屋与土地是一个整体,要么“房随地走”,要么“地随房走”。相关法律也明确,只有土地证、房产证两证齐全且“两证主体一致”的房子,才能进入二级市场交易。购房人的土地证,又称小土地证,就是在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人,基于其所购房屋对出让土地使用权的区分,而享有的特定份额的土地权益。
从2003年开始,当时的市国土海洋资源局表示,对新建筑竣工验收合格后或核发商品房(预)售许可证的小区统一办理小土地证,并制定了《房屋国有土地使用权分割登记操作暂行方法》,明确购房者买了房后,可持房产证与《转让证明书》等相关证件单独到国土局办理土地证。但前些年由于民法典没有出台,很多人办理小土地证意识不强,办理的人也不多。目前,我省没有土地证的房子,照样可以上市交易。虽然市国土部门多次宣传办理土地证的必要性,但在很多人看来,没有房产证者才是大难题。采访中,一位二手房交易公司的负责人坦言,目前海南二手房交易中,提及小土地证的购房者寥寥无几,只有大户型和别墅买主才关心。
两证分发或被钻空子
个项目需要的资金很多,一些开发企业会把土地证抵押给银行进行贷款,如果开发商资金上出现问题,银行会不会将抵押的土地使用权投放进市场?业内分析,虽然购房人拿到了房产证,但土地使用权仍属于房地产开发商,这就不能排除个别开发商以该土地使用权这个“大证”向银行抵押贷款的风险。且根据民法典,将来土地使用证和房产证不齐,不得上市交易。业内提醒,房产证上购房人只能看到所购房屋的建筑面积、使用面积等,而分摊多少土地使用面积,土地证号和土地出让金的价格并不反映。将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形,房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿,这样土地补偿部分就很难保证。
可实行房地统一登记
业内认为,实行两证合一,最大好处就是让老百姓放心买房,而且避免了买房人重复跑路、重复提交要件、重复交纳税费等,可以很大程度上降低登记成本。有法律专家指出,物权从法律上讲是指自然人、法人直接支配特定物的权利。
如果购房人只拿到了房产证,而没有拿到土地证,他的权利实际上没有得到真正体现。从规范房地产市场角度出发,应该实行商品两证齐全才能上市交易,进而实现两证合一办理。
采访中,也有业内人士透露,目前两证合一在国内很多城市执行得并不顺利。少数城市的两证合一目前还在形式上,他们要么成立了房地局统一办理;要么使用同一个窗口进行办理,后面还是两个不同的行政部门在办理,这样实际上和海口的分开办证差别并不大。而且真正实行起来,像海口办土地证很多都需要补登、补测,工程也很浩大。土地部门与住建部门工作如何衔接,特别是数据档案如何同步,这些更是棘手的难题。业内人士认为,不管遇到多少困难,毕竟国内很多城市已有成功的示范,海口不妨开展这方面的调研,毕竟这也是一种发展方向。
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