我国法律规定,不具备主体资格签约无效,合同主体不相符签约也无效,无效的合同,在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律约束力。所以,购房者在购房合同签字前,首要弄清甲方是谁?他具不具备与你签约的主体资格。作为购房者,宜从以下六方面查验甲方的主体资格:
1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购买房屋,开发企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致,说明与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。
2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知,并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人名称要相同。卖期房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》;卖现房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有,则表明该房屋可以办到产权证。
3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房,交纳了地价,取得了预售许可证,具备了合法销售权;而二期工程建造的商品房,由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证,有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建设的房屋,以期尽快收回资金,这也属于“不具备合同主体资格”。一旦签上这种合同,风险自然很大。
4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司,则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件,该分公司或销售公司则无权销售,更无权作为签约甲方的主体资格签订购房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理,必须具备以下三个条件:一是该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》,执照的营业范围内必须有代理营销房屋的项目。只有这样,该中介代理公司、才具备签订合同的主体资格,才有权与购房者签订房屋出售合同。
6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人,必须是该公司的法定代理人,公司其他人都无权签字。也就是说,签字人必须与该公司《执照》上的法定代表人名字相一致,如果是销售部经理或营销员代表甲方与购房者签约,要取得该合同的合法有效性,必须同时附上该公司法定代表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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确认合同无效的情形有: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,从而损害国家利益的; 2、恶意串通,损害国家、集体或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩盖非法目的的; 4、损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。 合同无效是指合同... 更多>
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如何判断房子是否可以一房多卖呢安徽在线咨询 2022-07-28提存房屋产权证。 签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由卖房者持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为卖房者所有,为卖房者一房二卖提供了便利。购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处,待办理过户时,再从第三人处取出。 购房者要在交易中心登记后,再向业主支付首付款。 这样可以避免某些人将房屋一房二卖后,再诈骗购房者的购房款。
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如何判断是否是拐卖儿童?台湾在线咨询 2023-10-14判断是否是拐卖儿童可以从犯罪分子是否存在拐骗、绑架、或者偷盗婴幼儿的行为,如果存在上述行为的,就构成了拐卖儿童的犯罪事实,就需要严格按照法律规定的判罚标准来对犯罪分子进行判决处理。
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如何判断农村房屋买卖是否失效云南在线咨询 2023-01-03一、返还原购房款及房屋原购买价和现房屋价之间的差价。 二、返还买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分。 三、考虑该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分,根据具体情况进行合理地分配处理,以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理,并不是所有增值的价钱都属于买房人
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农民房怎么判断没有一房多卖,应该怎么进行买卖甘肃在线咨询 2022-08-05自建房按理说,卖房者是根本没有卖房资质的。自建房没有质检,城建,验收合格证书。若因房屋质量出现问题,只能是买方与卖方协商解决。 百安居别墅精品图纸为您提供以下建议:第一、购房时双方买卖合同一定要写得很细致,从住房面积到使用年限,从房屋所有到转让处理等问题都要详细的写清楚。第二、自建房不存在房产证这种说法,总的一栋楼有一个房产证,房产证要嘛是建房人持有,或者银行抵押。这个时候就应该在这上面下点功夫,