共有产权房现凉意

北京作为首都，其土地市场一直是各家房企的“兵家必争之地”，但最新的土拍却如北方的天气给人凉意。

1月25日，北京国土资源局拍卖朝阳区、丰台区共计3宗共有产权住房用地，其中丰台区2宗共有产权房地块因无人报价流拍，这也是共有产权住房历史上，首次出现无人报价流拍的现象。

先来看看这两宗地块的情况，流拍的两宗共有产权房地块位于丰台花乡白盆窑村，起拍总价分别为50．58亿和41．78亿，楼面价接近3．2万平米，共有产权房销售均价被限定在4．3万元／平米（含装修）。面对如此高昂的起价成本，房企直呼“要不起”。

同时，亦有业内人士表示，开发商开始重新审视北京楼市，共有产权房产品定价、未来销售不明确，特别是共有产权房的价格预期和购买人群的财力匹配度，让房企们采取观望态度。

共有产权房被各方寄予厚望

住建部政策研究中心主任秦虹在2017年12月27日发表过一篇名为《进一步深化住房制度改革》的文章，这篇文章系统阐述了新时期住房制度的总体思路，其中共有产权房要解决“夹心层”对产权住房的诉求。

这里我们有必要解释一下什么叫做“夹心层”。

“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。更重要的是，这个群体目前占据了我国城镇人口的一半以上，并且还不包括常住城镇的暂住人口。所以，解决他们的住房问题迫在眉睫。

“共有产权房”的推出就是为了解决这个问题的。因此，各地也正在开足马力、加紧供应共有产权住房用地。

截止日前，全国已经有北京、上海、南京、福州、烟台等城市的共有产权房项目落地。供应量最大的是北京，2017年，全市共完成供应共有产权房用地38宗，用地面积达207万平方米，规划建筑面积约403万平方米，约3．5万套共产房待申购。

其中，北京朝阳首个共有产权房项目，几百套房吸引了12万户家庭参与摇号。

而按照2018年北京市政府工作报告所提计划，北京2018年将推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房的建设，并将建设筹集各类保障性住房5万套，完成棚户区改造2．36万户。

好的初衷≠好的结局

“共有产权”这种住房模式能不能解决“夹心层”的置业问题，实现刚需购房者的买房梦？

初衷是好的，结果却不一定好。上文提到的共有产权房流拍正凸显当下了共有产权房的困境。

政府“放不下”

首先，各地政府“放不下”土地财政的收入。共有产权房虽然针对产权份额转让做出了限制，但它本质上仍然仍然是产权性住房，就有增值，就可以交易，就可以套现。共有产权房是限价房、自住房的升级产品，本质上仍然是限价思维，对完全产权的普通商品房不敢加大供应。

其次过于强调职住平衡，郊区的共有产权房只能卖给在郊区工作的职工，试想一下，这次丰台的共有产权房地块流拍了，未来海淀、朝阳不会出现流拍的地块吗？同时，郊区共有产权房供地量大，市区却很少，市区工作的职工远大于郊区人物，在这种矛盾下。试想，那些在市中心工作的人有谁愿意放弃目前的工作和薪水跑到偏远地区工作？

房企“拿不起”

“挣不到钱”，某房企直接说出了原因。而挣不到钱的背后是，房企所有的挣钱的路子都被堵上了。

首先，价格和成本上，共有产权房不仅在价格上做出了限制，这两宗流拍地块还要求采用装配式建筑，成本更高。

其次，在薄利多销的房地产行业，房企挣钱主要靠高周转模式，走量的同时还可以降低财务成本。但共有产权房的购房者要具备很多条件，从蓄客到摇号等各个环节，销售过程本身就比普通商品房更加繁琐，这也在无形中增加了成本。

实际上，共有产权房并不比商品房便宜，你会觉得便宜，是因为你只拥有部分产权，还有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分产权。地价是有优惠的，但政府也并不因为出让共有产权房地块而损失多少，因为少收的这部分土地出让金都折到他们持有的那部分产权（不用花一分钱）里去了。政府产权比例越高，地价优惠力度越大，房价越便宜，相应的购房者产权比例越小，而且共有产权房个人产权部分，政府有优先回购权，所以买房赚钱的可能性也就越小。

也正因为如此，房企无法在成本和价格之间取得平衡。不说赚多少钱，有利可图都做不到。

所以，共有产权房的尴尬在于，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通过限制价格来让大家买得起。结果就是开发商撂挑子了，供应更上不来，价格下不来。

共有权产房出路在哪？

对于共有权产房，美好的情况下我们是不是可以理解为，一个城市如果有多少个首套房购房者，就要提供多少套共有产权房呢？显然，这是几乎不可能完成的任务，单靠共有产权房是无法解决城市“夹心层”住房问题的。

共有产权住房办法，主要针对的是特大城市和大城市，在一些中小城市没有实施的必要，也不具有推广的价值，在一些中小城市，房价相对合理，购房者也不愿意购买这样的房子。而这些特大城市和大城市的土地都非常贵，不能都用来“搞慈善”，太多地方等着土地出让金过日子。

所以共有产权房要想解决首次置业者的住房需求是非常困难的，由于数量非常少，所以供应是远低于需求的，最终的结果是仍然有大部分“夹心层”无法实现自己的买房梦。

其实针对住房供应问题，按市场的方式解决起来并不麻烦，一方面加大商品住宅的供应力度，一线城市根本不缺地，只是宅地供应的太少。另一方面应该在小户型的创新上下功夫，这方面开发商会有动力做的，市场有需求，他们就会创新。只要地价合适，开发商也不会总想着盖豪宅赚钱，而我们也能买到便宜的完全产权的房子。

当前，我们正在大力发展租房，但在我们的住房制度设计中，是有从租房到买房的升级过程的。但目前来看，这条升级之路已经越来越不现实了。如果按照目前的套路发展下去，很多人不得不一辈子租房，或者租满30年奉献青春后告老还乡。