关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。以北京市为例，目前可适用的主要规定有：1995年9月建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、2002年3月颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、2002年12月下发的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》。根据这些规定，不应计入公摊面积的空间有：（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；（二）会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋；（三）开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的规定，从2003年2月1日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于其立法层次很低，开发商违反该分摊原则的，在向房地产行政主管部门申办预售许可证时，可能会遇到一点麻烦，但承担的也只是行政责任。因此，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。

应如何约定公摊面积？对此，杨明律师认为防范风险的最好办法是在购房合同中就约定好。

2003年新版商品房买卖合同示范文本（简称合同）的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小；其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件二中最后要明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20％向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。

本文关键词：公摊面积,合理,约定

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