江苏省住宅区物业管理服务标准（试行）

苏建房〔1999〕521号

1、范围

本标准规定了物业管理服务的等级的划分依据、要求、条件及评定细则。

2、引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准的引用而构成为本标准的条文。在标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准的最新版本。

GB50180-93城市居住区规划设计规范

GB50222-95建筑内部装修设计防火规范

GB50096-99住宅设计规范

GB5768-99道路交通标志和标线

CJ13-86危险房屋安全鉴定标准

CJ62-95房屋滴漏修缮技术规程

JGJ73-91建筑装饰工程施工及验收规范

JGJ117-98民用建筑修缮工程勘查与设计规范

DB32/139-95江苏省城市居民区和单位绿化标准

3、定义

3、1.等级

等级表示住宅区物业管理服务的水平。

3、2.住宅区

人们居住、生活的相对独立的区域。区域范围由市、县人民政府划定。

3、3.物业管理服务

物业管理企业对住宅区房屋、配套设施、设备及区域内等进行管理、维修、养护以及为保障业主居住、生活方便、安全、舒适而向业主提供的服务。

4、等级划分和依据

4、1.物业管理分为五个等级，即一级、二级、三级、四级、五级。等级越高，表示住宅区物业管理服务的水平越高。

4、2.等级的划分以住宅区物业管理服务水平为依据，具体的评定办法按照江苏省建设委员会颁布的房屋及设施设备维修养护标准、安全护卫标准、绿化环卫标准、多种经营服务和社区文化活动服务标准、服务质量效果标准等五项服务标准以及硬件环境、物业管理企业、业主委员会等三项相关条件标准执行。

5、规划、安全、环境和建筑的要求

住宅区的规划设计、房屋及设施设备和运行管理应符合规划、消防、安全、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。

6、等级划分条件

6、1一级

6、1.1房屋及共用部位设施设备的维修养护

6、1.1.1房屋

a、房屋完好率95%以上；

b、房屋零修、急修及时率75%以上；

c、房屋零修工程合格率85%以上；

d、房屋立面较整洁，无重大缺损现象；

e、房屋装修符合管理规定，不危及房屋结构与他人安全。

6、1.1.2协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

6、1.1.3环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。

6、1.1.4道路通畅，路面较完整。

6、1.1.5消防设施基本完好无损，可随时启用。

6、1.2安全护卫

6、1.2.1主出入口24小时值班；

6、1.2.2安全护卫人员定时巡查；

6、1.2.3交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放；

6、1.2.4有应急处理计划、措施，遇警能及时报警并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。

6、1.3绿化、环境、卫生

6、1.3.1绿化覆盖率15%以上；

6、1.3.2花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；

6、1.3.3小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清；

6、1.3.4区内道路基本整洁；

6、1.3.5水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁；

6、1.3.6无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

6、1.4多种经营服务和社区文体活动服务

6、1.4.1能提供基本的生活服务，如房屋自用部位自用设施设备的维修服务、代订牛奶、报纸等。

6、1.4.2公共娱乐、文体活动，常年开展3项以上。

6、1.5服务质量、效果

6、1.5.1服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布；

6、1.5.2公共性服务费收支情况定期（一年1-2次）公布；

6、1.5.3维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；

6、1.5.4认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率80%以上，回访率95%以上；

6、1.5.5业主意见反馈，满意率60%以上。

6、1.6相关条件

6、1.6.1硬件环境

6、1.6.1.1小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象。

6、1.6.1.2主出入口有小区平面示意图，组团及栋号标志明显。

6、1.6.1.3供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。

6、1.6.1.4停车场。

6、1.6.1.5主出入口设有值班室。

6、1.6.2物业管理企业

6、1.6.2.1企业须持有江苏省物业管理企业资质证书。

6、1.6.2.2企业内部考核制度，岗位职责明确。

6、1.6.2.3人员培训，持证上岗80%以上，其中企业经理全部持有物业管理从业人员岗位证书。

6、1.6.2.4安全护卫人员统一着装。

6、1.6.3业主委员会

6、1.6.3.1具备条件的，应成立业主委员会；暂不具备条件的，应积极创造条件，制定计划，成立业主委员会。

6、2、二级

6、2.1房屋及共用部位共用设施设备维修养护

6、2.1.1房屋

a、房屋完好率95%以上；

b、房屋零修、急修及时率80%以上；

c、房屋零修工程合格率90%以上；

d、房屋立面较整洁，无重大缺损现象；

e、房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

6、2.1.2协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

6、2.1.3环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。

6、2.1.4道路通畅，路面较完整。

6、2.1.5消防设施基本完好无损，可随时启用。

6、2.2安全护卫

6、2.2.1主出入口24小时值班；

6、2.2.2安全护卫人员定时巡查；

6、2.2.3交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放；

6、2.2.4有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。

6、2.3绿化、环境、卫生

6、2.3.1绿化符合规划要求，布局较合理，绿化覆盖率25%以上；

6、2.3.2花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；

6、2.3.3小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清；

6、2.3.4房屋立面及区内道路基本整洁；

6、2.3.5水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁；

6、2.3.6无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。