“在美国,超过七成的零售总额是在购物中心完成的,澳大利亚超过了八成,而在中国,只有5%……”前不久,在2006年度中国零售业高峰论坛上,操着各地口音的零售商聚集上海,饶有兴致地谈论着购物中心。
购物中心又叫销品茂,里面既有大卖场,也有百货店,还有餐饮店、电影院。这种集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的业态,让众多开发商怦然心动。陆家嘴的正大广场是上海最大的商业广场,一批体量更大的购物中心在全国各地拔地而起。在热火朝天的工地背后,是四类雄心勃勃的开发者:本土传统商业零售集团、本土房地产巨头、海外专业购物中心开发商以及外资零售集团。
据国务院政策研究室透露,全国商业地产空置率接近30%。对于体量庞大的购物中心而言,要找足够多的租户填满肚皮,实非易事。国外惯例是先招商,再设计、建造。而国内大部分开发商却反其道行之,先开工建设、建好后再四处招商。顺序一错,搞不好就葬送一个地产商。招商派和造楼派的争论,由此引发。
招商派:先建后租麻烦不断
等购物中心矗立在地平线上再招商,往往麻烦不断。这些后期无法解决的麻烦,成为招商派驳倒造楼派的重要依据。
设计上硬伤难治
四川有一座47万平方米的大型购物中心,开发商建设时,每层层高为4.5米。到了招商阶段,好不容易找到一家国际大卖场,可对方摆出了硬指标:层高必须达到5米。无奈,开发商只能伤筋动骨,掘地半米,这才把这家大卖场引入。于是,购物中心底层的地面凹下去一大块。
北京一家购物中心开始建造之后,原本想引入美国第五大道百货集团,结果招商不成,引入北京和台湾另外两家百货公司。由于各公司对建筑结构要求不同,工程图纸反复修改,仅图纸修改一项,就花掉上百万元……
这样的例子,在全国还有很多
据一位建筑商介绍,开发商业地产与开发住宅不同。住宅设计不佳,便宜点也能销售出去,但如果商业地产的承重、层高不符合要求,白送都没人要。具体说来,建材超市要求荷载4吨,普通的超市和书店1吨,做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。不同的业态,对高度要求也不同,做生活超市,5米层高就可以了;如果做建材超市,至少要8米层高;而做仓储的话,要9米。如果建电影院,至少要10米层高,因为将来会使用大银幕……上海一家40万平方米的购物中心,层高平均4.8米,载荷只有400公斤。建材商一进,楼板就会塌,就连做普通超市也危险。这样的购物中心,哪个商户敢进?待到木已成舟,不同租户提出不同要求,开发商如何补救?
据中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平介绍,国外企业对购物中心要求非常高,他们往往要求自己设计,大到铺面户型、通道、电梯布局,小到地砖的颜色、音响设备,都有一整套要求。厦门一家购物中心在引入美国时代华纳公司的电影院时,时代华纳提供了厚厚一叠图纸。购物中心老总不看不知道,一看吓一跳:电影院图纸的厚度,与购物中心的图纸的厚度相当!可见,如果不是量身定做,今后重新改造,那个折腾谁受得了。
租金上哑巴吃黄连
根据开发商的经验,建得差不多再招商时,开发商陷入被动,常常会在租金上吃亏。
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