一、土地增值税税务筹划案例分析

本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28．76％，应缴土地增值税税额8321．685万元（具体计算见附表第一列）。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。

（一）通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划

如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20％的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20％．即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20．77％，需缴纳增值税（30％），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30％）＝13965．7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19．79％，可免征增值税，增值额19001．25万元就是净利，高于前一种情况的13965．7万元（具体计算见附表第二、三列）。

当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28．76％，税后净利19417．27万元就高于免征的19001．25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。

（二）通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划

近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发［2006］187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。

假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800／（1－5．025％）＝14530．14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286．685万元，从而少缴土地增值税8321．685－7286．685＝1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20％，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。

（6）利息支出34703470347034703470

（7）其他开发费用

（［（3）（4）］＊5％）34703470347041603470

（8）转让有关的税金6241．0558295778．756971．196241．05

（9）营业税（（1）＊5％）6210580057506936．5076210

（10）河道管理费

（（9）＊0．5％）31．052928．7534．6825431．05

（11）财政部规定的其他

扣除项目（［（3）（4）＊20％）38801664013880

（12）增值额（（1）－（2））27738．951995119001．2524288．9527508．95

（13）增值率（（12）／（2））（％）28．7620．7719．7921．2228．45

（14）适用税率（％）30．0030．000．0030．0030．00

（15）应缴土地增值税

税率（（12）＊（14））8321．6855985．307286．6858252．685

（三）通过选用不同的利息支出扣除方法进行税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×10％以内。

该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的税务筹划就显得尤为重要。

企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5％，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5％，则不提供金融机构贷款证明较为有利。

该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（2800041400）×5％＝3470万元。

假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252．685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×5％，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。

假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991．05万元，应缴土地增值税税额：（124200－95991．05）×30％＝8462．685万元。

因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×5％，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462．685－8321．685＝141万元［（3470万元－3000万元）×30％］．

这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）×10％计算，可以少缴土地增值税141万元。

（四）土地增值税税务筹划应注意的问题

从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税税务筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税税务筹划时应注意以下几点。

1、税务筹划应该具备超前意识。土地增值税税务筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。

2、税务筹划不能与税法相抵触。企业在进行税务筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。税务筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，税务筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和税务筹划技巧。

3、其他应注意的问题。税务筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。

二、土地增值税如何计算

四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％。土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的。土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％。土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％。土地增值税税额＝增值税×60％－扣除项目金额×35％

三、安置房如何计算土地增值税

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函［2010］220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发［2006］187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条