商铺投资的相对较高回报率和较小投资风险正吸引着越来越多的投资者涉足其间。然而，大多投资者因专业知识的局限，难免不受炒作宣传的左右，甚至误入某些“陷阱”之中。为使大家对商铺有更清晰的了解，在此对商铺中的铺面房和铺位作些辨析。

铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

1、唯一性差异

铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势。而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着成功的基础。

2、商业业种业态局限性差异

铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

3、营业时间差异

铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意一般不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，业主晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

4、行业规划调整风险差异

铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。如华亭路服饰专卖一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀。

5、物业运行费用差异

对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

6、物业出租选择范围差异

相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

7、投资风险差异

时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱”途，尝到了甜头。如本市某2000年开张的服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位来得大。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

8、炒作难易程度差异

铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。