一、土地的补偿
土地所有权的形式是集体所有制和国有土地,集体是集体建设用地,国有土地分商业、工业、住宅,工矿仓储、教育娱乐等。在实际评估的时候可能会有区别。集体土地现在还不能上市交易。市场价值则要参考市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地,因为集体建设用地也是建设了厂房,跟国有工业用地是一个道理,这也符合“类似原则”中的同用途、同种类、同区域。
如果标有了国有土地住宅用途,即便写着“住宅用途”但是却用于实际经营。这个时候要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营,因为这两项补偿差距非常大,商业的补偿比工厂补偿最高可高出7-10倍。
二、厂房的补偿
以前的评估规范中划定一个标准,要根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等,价值衡量的方法就是现在的建安成本(房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)。根据厂房用途结构不一致补偿也有区别,比如讲冷库不是按照平方算的,是按照立方算的,因为冷库四周都进行了设备添置。
三、厂房跟土地有空余的怎么补偿
完整的土地使用权,空余的土地也要进行土地市场价值补偿。各个地方以前公布的区位补偿价,市场价值永远是循环变动的,除非区位补偿价每年都调整,如果不调整无法反映市场价值。
四、停产停业损失
停产停业损失的问题往往不纳入房地产评估规范,而是单独的制定政策。以前是根据纳税额进行推算,现在在实践中用的不多,大部分是按每平方米直接补偿多少钱。在进行一次性停产停业损失的时候要进行区别对待,要根据企业的具体状况。这应该是作为企业而言最主要的补偿项目,其他的就是装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等,这些都是据实评估。
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