预售方逾期交房构成对预售合同的违反,应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。如果预售合同中约定了违约金的标准的,则应当按照合同中约定了违约金标准支付违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。合同中没有约定逾期交付房屋的,按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布,或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金过于低于造成损失为由请求增加的,应当以违约金造成的损失确定违约数额。那么,逾期交房的,是否可以据此解除合同?这还得看当事人的约定和法律的规定。
1、如果预售合同中明确约定了,预售方在逾期交房是可以解除合同,则当条件发生是理应按约定实行;
2、根据相关的司法解释,对于逾期交房的,催告后应给予三个月的合理期限,期限届满时仍不能按时交付的,购房人请求解除合同方能得到法院支持;这里应该注意的是,当延迟交房发生后,购房人在一年以内都没有催告开发商的,可以视为其放弃解除权的行使。购房人在行使合同解除权时,应当通知开发商。开发商自购房人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按购房人累计已付款的30%向其支服违约金。开发商有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。
3、对于逾期交房的,购房人要求继续履行合同的,合同应继续履行,自合同规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
4、逾期不超过90日(该日期双方约定),自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止,开发商按日向购房人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同仍可继续履行。应该值得注意的是,开发商支付房屋逾期达到一定的天数,如90日之后,购房者是可以退房的,此时的前提条件是购房者没有接收此房屋;如果已经实际入住接收了房屋,那么只能接受开发商支付违约金的补偿方式了。
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