不论是差额5.55%的营业税,还是差额20%的个人所得税,假设一套购价为20万的房屋,在2010年以40万的价格出售,×5.55%和×20%所得出的结果都让辛苦赚钱的百姓有种被“割肉”的感觉。采访中,百姓一致表示:国家的税务征收政策,作为公民是一定按章执行的。但是,在税务缴纳的过程中,由于很多百姓并不了解具体的税费征收政策,却频频遭遇税费“潜规则”。
潜规则一:
两家怎么都交了税?!
【案例】通过一家家门口的私人小中介,张先生将一套82平方米的房屋以35万元的价格卖给了动迁搬来的李先生。
由于二人都是初次进行房产交易,所以与中介协商过后,大部分手续都由中介全权办理。直到有一天,两人闲聊的时候发现有些不对劲了。
“难道买卖双方都要缴纳营业税和个人所得税么?”发现发票有所不同,二人提出了这样的疑问。
解析:其实按照规定,营业税和个人所得税应该是由卖方承担的。但是在现实生活中,很多的卖家都会通过中介与买房协商签署“交易中产生的所有费用由买房承担”的协议,这也是变相提升房价的方式。
而张先生和李先生遇到的问题是,买卖双方并未签署协议,本应由卖方缴纳的税费,两个人却重复缴纳了!
在这次交易中,购价为15万元的房屋,蒸发掉了×5.55%+×20%=51100元的税费。明眼人都能看得出,税费是被谁吃掉了!
潜规则二:
你的税费我来掏?!
【案例】2007年,王女士通过中介购买了一套二手房,交易之中王女士通过中介与卖方签署了“交易之中产生的所有费用由买方承担”的合同条目。2010年3月房产证办下来了,更名前夕卖方又提出了新的要求。在2007年到2010年这三年之中,卖家又购买了一套商品房,卖方认为此交易行为发生在与王女士交易行为之中,所以要求王女士承担其购买房屋时产生的1000余元的税费。
解析:由于交易持续了三年的时间,卖家便抓住了“交易之中”这个关键词来大做文章,明明是互不相关的两次交易,却让王女士承担契税。
1000余元的数目并不大,通过法律途径解决并不值得,但像王女士这样的买家,以后却不敢再签这样的协议了。
潜规则三:
不知道个税可以退!
【案例】2009年末,刘先生购买了一套改善型的商品房,面积比老房子要大很多。2010年,他准备把老房子卖掉,但原始发票上购房价是20万的房屋,在2010年年初出卖时的定价已经涨到了32万,他需要交×20%=24000元的个人所得税,这一下子把他卖方的积极性打消了一大半儿。于是刘先生把刚刚挂到中介的房子又拿了下来。
解析:很多百姓并不知道,在一年之内,只要你买一套大房子,再卖一套小房子,卖房子所缴纳的个人所得税是可以返还的。
而税务部门在征收税费的时候,也并不了解您的房屋交易状况,这就造成很多百姓明明是可以办理退税的,但是在双方不知情的情况下,该省的钱没有省上。
这里,记者也要提醒广大要进行房产交易的读者,如果有类似的情况可以咨询一下税务部门,各级税务部门会按照当时在实行政策为大家办理税费的征收和返还。
潜规则四:
房改房交不交税?
【案例】去年11月份赵大爷买了一套80多平方米的商品房,今年要将原来不到50平方米的房改房卖掉。已经年近七十的赵大爷对税费并不了解,怕交税太多,房子握在手里一时不敢出手。
解析:这里我们要提醒大家的是,房改房按规定是不征收营业税的。
而赵大爷的情况很幸运,按照上面提到的政策既可以返还个人所得税,又能够免征收营业税,由于不明白税务政策,导致了这位老大爷走入了“税费误区”,本该早就交易成功的房子,到现在还没卖出去。
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