前段时间，越南经济危机震荡世界。越南经历了股市崩盘、楼市暴跌、货币贬值、外资逃离的噩梦，房地产市场也大幅下跌。外界分析认为，越南金融危机的出现，很大程度上受制于外国投机资本对本地市场的影响。

由于越南发展路径在一定程度上与中国房地产多有相似，因此，此前多有对本地限外政策的担心。但对比越南与国内在房地产行业的限外政策可以发现，中越两国的对外政策并无太多一致，但越南金融危机还是给国内的房地产行业敲响了警钟。

首先，越南对外资采用的是租赁，而中国采用统一的土地使用权出让政策。根据越南《投资法》规定，外资企业租赁土地租期一般不超过50年。对于投资大而资金回收慢，其土地使用期限最长不超过70年。土地租期满后，国家职能部门可考虑根据规划延长其土地使用期限。外国自然人在越南工作和生活居住用房也只能租赁房屋，而不能买入。这样就使得外资在越南的房地产投资短期化，没有利益的归属感，助长了游资的流入与流出。而中国使用的是土地使用权的出让，外商的投资行为趋于长期化，在一定程度上有利于遏制热钱的快进快出。

其次，取得土地方式不同。越南的房地产市场经常受到各种无法预测的国家直接行政干预，存在双重的价格机制，并且土地的价格具有很大的机动性，不利于越南本国的土地管理和保护。相反，中国已经建立了土地交易中心，对土地的价格完全实行市场化的监督与管理。这样就从源头上对外资进入中国的房地产行业做了规范。

再次，房市投资的监督差别甚大。目前外资投资越南房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式，但是对这三种方式没有具体的限制。同时对注册资本、经营规模等一些问题也没有作出有效的规定。中国政府鼓励外资与本土企业的合作，外资进入中国房地产市场的审批程序比较严格，尤其在外资通过股权转让方式取得内地房地产企业时，有比较详细的规范要求和具体程序。

最后，物业投资种类限制条件各有不同。根据越南《房地产经营法》，外商可独资或合资建设和经营饭店、写字楼、商品房等，可确定房地产价格，可获取所建楼房的所有权证书和土地使用权证书，可接受越国内经济体转让的土地开发项目并继续进行投资。由于越南在外商投资房地产市场的项目产品上没有很严格的要求与限制，因此，在越南的国外资金主要投资于写字楼、酒店等资金回笼较快项目，对居民住宅建设投资不多。一旦国外资金撤离，对本地的商用酒店、写字楼市场产生很大的冲击。

而中国则采取有保有压的限外政策，2007年11月出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中将继续限制外商投资于高档宾馆、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作，并限制外资进入二级市场交易及中介或经纪公司。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除，以限制纯粹的热钱投资。

（作者为上海五合智库总经理）