一、不动产的概念

不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。《民通意见》第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。比如尚未收割的农作物，就是不动产，但收割后的农作物就是动产。

二、不动产的特点

(一)自然特性不动产作为自然物的特性。

1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。

3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。

(二)、社会经济特性不动产景气循环体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2、用途多样性：不动产也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

三、不动产出质可行吗

质押的特征：

1、具有一切担保物权具有的共同特征--从属性、不可分性和物上代位性。

2、质权的标的是动产和可转让的权利，不动产不能设定质权。质权因此分为动产质权和权利质权。金钱经特定化后也可以出质:债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。

3、质权是移转质物的占有的担保物权，质权以占有标的物为成立要件。不动产属于不可移动性的，而出质的前提是必须能够转让，不动产是不能转让的，因此，在当今社会，不动产出质是不可行的。