现实中，因不符合经济适用房、限价房申购资格，或不具备向银行申请贷款资格，为规避保障房政策或信贷政策，实际购买人借用具备相应资格者的名义，采取借名、签订黑白合同等不正当手段，达到低价购买保障性住房或享受信贷优惠的目的。这种方式简称为借名买房。因这种违规交易保障房的行为本身就隐含较高的潜在诉讼风险，一旦交易双方关系恶化或一方悔约，为争夺有限低廉的保障房资源，势必产生争讼。

借名买房纠纷矛盾重重

实践中，借名买房纠纷主要体现以下类型:一是取得申购资格的出名人，在将申购资格转让后反悔，主张借名行为无效;二是出名人反悔将实际购买人诉诸法院，要求确认其享有所有权或判令实际购买人腾房;三是实际购买人在借名之后，又与出名人签订房屋买卖合同，出名人反悔诉诸法院确认买卖合同无效;四是部分实际购买人将出名人诉诸法院，请求确认享有房屋所有权或判令协助办理房屋过户手续。据统计，北京市石景山区人民法院今年已受理的借名买房纠纷10余起，由此引发权属确认、房屋腾退、返还原物、排除妨害等近20件连环诉讼纠纷，造成矛盾冲突不断激化、升级。如区法院受理的安某夫妇与刘某借名买房一案中，出名人刘某以系房屋所有权人要求安某夫妇腾退房屋，而安某夫妇亦诉至法院要求确认房屋所有权、要求刘某办理过户手续。诉讼过程中双方矛盾冲突不断激化升级，甚至缠诉闹访。

事实疑难复杂，调解难度较大

调研发现，当事人为规避政策而通过借名、买号等交易保障房行为，往往具有一定的隐蔽性，对出资、贷款等行为一般仅有口头约定，且不易被发现。另外，涉保障房诉讼纠纷多发生在特定主体之间，尤其借名买房、转让购房号等纠纷主体往往存在近亲属、同事、朋友级关系。这些特殊主体基于亲情、友情或信任关系恶意串通规避购房政策，且不易暴露。因此，实际诉至法院的诉讼案件仅为冰山一角。随着交易条件或情况的变化，将会有更多潜在诉讼纠纷诉至法院。借名人与出名人往往就权属确认、房屋腾退、出资返还、损失赔偿等问题形成系列诉讼，矛盾化解难度较大，难以通过和解调解途径化解矛盾纠纷。

借名合同案件法律

适用依据具有一定滞后性

在借名合同案件中，借名人要求确认房屋权属或要求登记名义人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，审判实务中一般以借名行为损害公共利益而不予支持。实践中，因借名购买经济适用房案件纠纷，往往形成出名人享有所有权，借名人享有使用权的尴尬的裁判结果。而以保障房政策为依据认定借名行为无效，不仅违反法律效力高于规章并优先适用的原则，而且亦明显违背社会所倡导的诚实信用的原则，势必又会鼓励悔约不诚信行为和投机心理，在某种程度上，对实际出资、装修并长期居住的借名人来说，难以实现服判息诉的良好社会效果。而对购买人再次转让已购保障性住房的行为，采取区分转让房屋是老房还是新房分别处理的方式。如对2008年4月11日之前购买的老经济适用房，约定在购买五年期满后再办理过户手续的，可认定有效。但因保障性住房过户涉及购房资格审查及政府回购等行政审批行为，对借名人或违规购买人以具备申购资格或者期满五年为由，主张办理过户登记的，实践中如何处理，存在较大争议。

建议:

完善住房保障立法

加强申请资格审查

首先，加快完善住房保障立法，为保障房制度提供权威性法律依据。

立法机关加快保障房立法进度，将保障房管理规范上升到法律或行政法规层面，以基本法律、行政法规形式对保障房的归属、使用、收益、处分问题等做出明确规定，堵塞政策漏洞，对规避法律、法规行为不留可乘之机，为涉保障房借名案件纠纷处理提供充分的法律依据。同时，上级法院尽快制定司法解释，针对目前涉保障性住房中的借名效力、权属转移登记等法律适用问题制定统一的指导意见，有效发挥保障房法律规范及司法解释对百姓购房行为的指导、指引和规范作用。

其次，政府住房保障部门应加强对保障性住房申请资格的审查。

严格审查、核对购房人购买资格，实现审核、销售、交房、入住等各环节无缝对接，确保那些真正需要帮助的中低收入家庭切实得到保障，防止利用政策漏洞借用他人名义骗取保障性住房的情况;此外，进一步建立和完善保障房资格异议审查和落实政府回购政策，加大对保障房享受者资格异议审查力度，对经审查发现确实不符合保障房享受资格或通过借名违规交易的，政府部门要制定切实可行措施落实回购政策，加大对已查实的骗购行为的惩罚力度。

最后，加大法制宣传力度，警示借名交易风险。通过加强政策宣传，让百姓理解保障房相关政策规定，通过曝光违规风险交易行为，警示购房人慎重交易，切忌贪一时之利，避免通过以他人名义购房，导致日后难以确认房屋归属从而引发纠纷;或出借自身购房资格后将无法再享受相应政策优惠等不利后果。(陈石磊杨志东张英周)

了解自己是否符合经济适用房申请条件，请点击：经济适用房申请条件

一、隐名股东的基本特征

1、隐名股东依合法行为而产生。

隐名股东的产生是隐名股东与显名股东在遵守现行法律的前提下依双方的真实意思表示而产生，不包含为规避法律而借用他人名义出资的情形。如隐名股东并不包含利用国家对下岗职工投资经营的优惠政策，约定用下岗职工的名义对公司出资的人。

2、隐名股东依隐名出资人与显名人之间的合同关系而产生。

这包括两层含义，一是隐名股东问题所涉及的实质是一种合同，二是隐名股东涉及的直接当事人为显名股东和隐名股东。

(1)显名股东，是指在公司隐名投资过程中，约定将隐名股东的出资以自己名义经营事业的一方当事人。对于显名股东的资格要求，要符合中国相关法律关于公司投资主体的规定。如对于国家工作人员、港澳台同胞作为投资主体的限制性规定。从现有的审判案例来看，显名股东可以是自然人，也可以为公司；可以为单独的自然人，也可以为多个独立的自然人。

(2)隐名股东是在隐名股东合同中，与显名股东相对应的实际出资方。从对现有案例的统计可见隐名股东资格不受过多限制，隐名股东可以是自然人，也可以是公司；可以是商人，也可以是非商人。

隐名股东合同只能由隐名出资人与显名人两方组成。但一个隐名股东投资合同中，当事人一方或双方可以是数人。如数个隐名人作为一方共同地与一个显名营业人订立一个隐名股东投资合同；或数个显名营业人作为一方共同地与一个隐名投资人订立一个隐名股东合同。

3、隐名股东合同为双务合同、有偿合同。

隐名股东负出资义务，显名股东负营业及分派利益的义务，双方互负有义务，且互为对价，任何一方都不能无偿从他方取得利益，故隐名股东合同为双务合同、有偿合同。

4、隐名股东合同为诺成合同及不要式合同。

隐名股东合同因当事人双方的意思表示一致而成立，并不以隐名股东的实际出资为成立要件，隐名股东的实际出资则为合同的实际履行，故为诺成合同。对隐名股东合同，现行法律并没有明确以某种特定形式成立，故为不要式合同。

5、隐名股东出资的标的主要为货币、不以登记为产权转移形式要件的实物、权利、技术等。

中国现行公司法规定的出资标的囊括了货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权。同时又规定以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的应当依法办理其财产权的转移手续。而隐名股东隐名出资的目的在于不暴露真实身份的前提下进行资本的营利活动。若隐名股东以土地使用权或者不动产出资，依现行公司法，实际出资以办理产权过户登记手续为要件，这无疑会暴露隐名投资者的身份。或者隐名投资人与显名人先签订不动产转让合同，或者技术转让合同，再进行出资，这种情形引起了产权的转移，导致实际出资人与产权人一致，必然会在以后的经营中引发更复杂的纠纷。