土地出让金不是简单的地价，对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和。按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。者往往以楼面价来计算效益，因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算成本，进行估算效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此，因为土地出让金是按建筑面积计收的。综合上面所说的，集体土地在转为国有土地的时候就必须要合法的缴纳一笔出让金，但这笔金额的具体标准就要看具体的实际情况，但这个前提是必须得到相关部门的认可才可以进行办理，所以，不同的情况所处理的方式就会不一样。

市政府关于市区部分镇集体土地转为国有土地的意见

各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

为加快实施城市化战略，理顺市区部分土地权属关系，依法保护农民合法权益，积极拓展城市发展空间，促进经济社会全面、协调、可持续发展，根据土地管理法律法规有关精神，就市区部分镇集体土地一次性转为国有土地提出如下意见。

一、市区部分镇集体土地转为国有土地的实施范围

根据目前市区区划分布的实际，本次市区部分镇集体土地转为国有土地的实施范围为：崇安区广益镇，南长区扬名镇，北塘区山北镇、黄巷镇，滨湖区河埒镇、蠡园镇（含蠡园开发区），新区南站镇。

二、市区部分镇集体土地转为国有土地的基本原则

（一）有序推进、平稳过渡

将市区部分镇集体土地一次性转为国有土地，涉及国家、集体、个人三者利益的重大调整，必须周密计划、稳步进行，及时妥善处理和化解各种矛盾，确保平稳过渡。

（二）依法办理、规范操作

在土地权属转变过程中，要按照国家有关法律法规和政策规定的要求，实事求是，依法办理，规范操作。

（三）转权留利、保持现状

市区部分镇集体土地转为国有土地后，其土地在建设使用前保持现状，暂不进行补偿和安置。今后随着城市建设发展需要使用这些土地时，依法向原集体土地所有者和土地使用者予以补偿和安置。

三、市区部分镇集体土地转为国有土地后的有关政策

（一）统一换发土地使用证

本意见发文之日起，市区7个镇范围内停止集体土地使用证、宅基地证发放。

依法确认的建设用地的土地使用权，在集体土地转为国有土地后，由市人民政府注销原集体土地使用证、宅基地证，免费换发国有土地使用证。换发的国有土地使用证上标明相应注记。转权后的农用地和未利用地，由市国土资源局登记造册并注记。

（二）规范土地使用审批权限

非农建设需要使用转权后的建设用地和未利用地的，经市人民政府批准，在向原土地所有者或土地使用者进行补偿后，直接办理土地划拨或出让等有偿供地手续；需要使用转权后的农用地的，按规定依法办理农用地转用审批手续。

（三）规范企业用地管理

1．企业已取得集体土地使用权证的，在集体土地转为国有土地后，经原集体经济组织同意，可由企业直接办理国有土地使用手续，并依法落实对原土地所有者的安置补偿，领取国有土地使用证。

2．企业通过租赁等方式使用集体土地的，在集体土地转为国有土地后，由原土地所有者与企业协商，经市人民政府批准，选择下列一种土地使用方式：

（1）由原土地所有者办理土地使用权出让手续，换领出让用地的国有土地使用证，免缴土地使用权出让金。原土地所有者将转权后的土地出租给企业使用，双方在原土地租赁关系中的经济利益不变。若该企业用地发生转让的，须由原土地所有者补缴国有土地使用权出让金中的市政府土地收益部分。

（2）由企业直接办理国有土地使用权出让或租赁手续，缴纳土地使用权出让金或年租金，领取出让或租赁用地的国有土地使用证，并按规定对原土地所有者进行补偿。

3．自本意见下发之日起，市区7个镇范围内新增工业项目统一纳入工业园区，统一以协议出让或租赁方式供地，土地出让金或年租金返回所在镇，用于工业园区基础设施和环境建设。新增商业、旅游、娱乐和经营性房地产开发等经营性项目以招标、拍卖或挂牌方式出让供地。

（四）规范原农村居民宅基地管理

市区7个镇范围内禁止买卖原农村居民单户独院宅基地。

自本意见下发之日起，市区7个镇范围内停止办理新增宅基地审批手续（包括居民住宅翻扩建用地审批手续）。

（五）规范城市建设房屋拆迁政策

因城市建设等需要须拆除转权土地上所建住宅等建筑物和构筑物的，目前按现行征地房屋拆迁政策规定执行。

（六）依法处理违法用地

市区7个镇范围内单位和个人违法使用的土地，经有关部门按有关法律法规进行处理后；补办土地使用审批手续，领取国有土地使用证。

四、切实加强对市区部分镇集体土地转为国有土地实施工作的领导

市区部分镇集体土地一次性转为国有土地，是加快城市化进程的重要举措，是提高城市土地统一规划和集约利用水平的内在要求，有利于加强城市土地集中统一管理，有利于维护社会稳定。各区、各部门要从无锡经济社会发展的大局出发，提高对市区部分镇集体土地转为国有土地重要性的认识，切实统一思想，采取有效措施，认真抓好落实。市计划、国土、公安、财政、劳动与社会保障、建设、规划、房管、农林、法制等部门要各司其职，各负其责，协调配合，形成合力，共同做好这项工作。崇安、南长、北塘、滨湖区政府和新区管委会及其7个镇政府要切实加强领导，认真做好本区域范围内土地转权过程中的政策引导、社会稳定以及历史遗留的土地补偿安置工作。国土资源部门要根据本意见精神，研究制订具体实施办法，积极会同有关区政府（管委会）及有关部门，精心组织，周密部署，加强协调，及时研究解决实施中的具体问题，确保集体土地转为国有土地工作的顺利实施。

无锡市人民政府

二OO三年十一月二十八日