一、二手房贷款步骤

（一）评估价与最高贷款额

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

（二）竣工年代与贷款年限

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄贷款年限≤30年”。

（三）贷款银行的选择

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

（四）还款方式的选择

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

（五）收入证明与还款能力

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

（六）贷款的成数和利率

各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

（七）借款人自身相关情况

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

二、沈阳二手房贷款材料

（一）二手贷款资料：

1、申请人及共同申请人身份证原件及复印件3份（A4纸双面复印，下同）。

2、户口簿原件及复印件2份。首页、借款人页及共同申请人页（含配偶）

3、婚姻证明原件及复印件2份（单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件1份及复印件有效期1个月）。

4、住房公积金联名卡。

5、房屋评估报告原件2份（公积金管理中心指定的四家评估机构之一出具评估报告，可在中心网站查询评估机构地址及联系方式）。

6、辽宁省自然人存量房地产交易税收申报表原件及复印件2份。

7、契税发票、辽宁省地方税务统一发票（即交易费收据）原件及复印件2份。

8、《存量房买卖合同》原件2份

9、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》原件1份。

10、房屋所有权证原件及全部页数复印件2份（产权人与借款人姓名相符）。

三、二手房贷款年限最长多久

二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年，但同时还需满足以下条件，即：二手房的房龄不能超过15年；贷款到期日不能超过土地使用的到期年限；贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。