受国家宏观调控政策的影响，人们的投资型消费开始变得理性而成熟。新的金融及土地政策的相继出台使得投资性房产的前景产生了很大不确定性。各种房产投资的价值终究能值几何？京城知名金融理财机构“我爱我家”的投资专家从投资优劣、投资收益等方面给买房人算了笔细账。购买一手商品房投资优势：户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。投资劣势：投资总额较大，存在期房风险，购买短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高档物业后若出租较易出现空置风险。投资收益分析：如5年前投资购买东四环附近一套商品房，均价7355元／平方米，面积121平方米的二居室，原购房款为89万元，物业费2．8元／平方米，费用750元／平方米，出租租金为5200元／月，平均每年空置期为1个半月，5年后此房屋市值升至105万元。投资收益相关明细如右表。购买作为投资投资优势：地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险。投资劣势：户型较小、年代久远、单价较高。投资收益分析：如5年前投资东南三环一套建筑面积80平方米，购买价格为每平方米5000元，房改成本价为1560元每平方米的已购公房，物业费2元／平方米，装修费用400元／平方米，出租租金为1600元／月，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至52万元。其投资收益相关明细如右表。购买空置房作为投资投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。投资收益分析：例如我爱我家代理的三元桥附近空置房项目“国际港”，其地理位置优越，配套设施完善、户型合理，较为适合中小型公司、企业商住两用办公。以购买一套该项目价格为7800元／平方米，面积130．44平方米的二居室为例，其总房款为102．6万元，物业费2．8元／平方米，装修费用400元／平方米。此物业周边商圈成熟，交集，能够保证其稳定的租赁人群，如果出租这套房子，专业人士认为：像这样的二居室，其租金一般在7000元／月左右，平均每年空置期为一个半月，5年后此房屋市值升至156万元。其投资收益相关明细如右表。购买经济适用房作为投资投资优势：户型合理、年代较新、价格相对较低。投资劣势：不仅购买有限制，出售也有年限限制，并且对于住满5年的经济适用房来说，出售时需交10％的综合地价款，这就增加了售房费用。投资收益分析：目前，出售已购的经济适用房一般分两种情况：出售尚未住满5年的经济适用房购买人有条件限制，即购买者首先具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。如一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／月的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可以购买此套房屋。因此出售此类经济适用房无投资收益可言。售出已经住满5年的经济适用房业主可依照目前市场价格出售。例如1999年购买的面积为90平方米的经济适用房，原购价为2600元／平方米，总共花费购房款约23．4万元左右，并花费了约3．6万元装修。符合住满5年的上市条件后，目前市场售价可达3600元／平方米。出售这套房屋，需缴纳万分之五的印花税，及按成交价的10％补交综合地价款。若通过中介公司出售，还需缴纳成交价2％的代理费及1500元的中保办证费。其投资收益相关明细如右表。

房产投资价值怎么来估算？

现在的社会，有闲钱的很多人会想方设法把钱投资，其中房子目前是大家热门投资的一个保值对象。

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

一大公式：租金乘数小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。

比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍

，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的

影响。

二大公式：8—10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭

款）／（月租金－按揭月供款）12。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年

数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

三大公式：15年收益决定是否物有所值

另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。

如果该物业的年收益15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益15年＜房产购买价，

那该物业价值已高估。

仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价

值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如

，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。