一、弄清二手房的产权情况

(一)房屋产权以登记为准

依照我国法律规定，房屋的所有权以登记为准，《房屋所有权证》上登记的所有人为房主。因此在购买二手房时，应查看《房屋所有权证》原件，并到房屋登记机构查询《房屋所有权证》上的信息与登记系统是否一致。

同时，还应当在房屋登记机构查询房屋是否抵押，被抵押的房屋建议不要购买。值得注意的是，按揭购买的房屋一般都被抵押给银行，如果卖方的房屋是按揭方式购买的，那么买方在购买该房屋前，应先要求卖方还清贷款并注销抵押权登记。

(二)特别注意以下两种房屋

1.共有房

共有房是指由多人共有的房屋，比如子女共同继承的房屋、夫妻共同所有的房屋等。购买这一类房屋应注意，购买时，《房屋所有权证》上的各共有人均应在房屋买卖合同中签字。

尤其是针对夫妻共有房，登记在双方名下的，夫妻双方均应在合同中签字;登记在一方名下的，即使夫妻中的一方出卖其名下的房屋，出卖时也应征得另一方的同意，因此购买时应确认卖方出卖房屋是否征得其配偶的同意。如果买方购买房屋时有理由相信卖方已经取得了其配偶的同意，并支付了合理对价和办理了过户手续，那么另一方无权主张追回房屋。

2.出租房

二手房买卖经常出现房屋已经出租的情况，按照法律规定，房屋买卖并不导致房屋租赁关系的破灭，也即买卖不破租赁。房屋存在租赁情况的，在同等条件下，房屋的租户拥有优先购买的权利。因此，在购买房屋前应要求卖方与租户解除房屋租赁关系。

(三)不要购买以下两种房屋

1.小产权房

小产权房主要包括在村集体土地上开发建设的商品房、在国家划拨土地上建设禁止销售的房屋等，这一类房屋，均无《房屋所有权证》。因此，建议购房者不要购买此类无《房屋所有权证》的房屋。

2.公有房

对于军队、医院、学校等的公有房，一般情况下，此类房屋的所有权属于单位，个人无法取得《房屋所有权证》，就算单位同意个人出卖此类房屋，也有可能无法取得《房屋所有权证》。建议不要购买此类公有房。

二、签订合同时应注意的事项

(一)房屋买卖合同

1.确认卖方的真实身份

房屋所有权人本人签订合同的，买方应将卖方身份证上的姓名与房屋所有权证和房屋登记机构登记薄上登记的姓名进行比照。

房屋所有权人委托他人签订合同的，受托人应提供房屋所有权人授权其代为签订合同的书面委托书等文件，应特别注意受托人的权限，是否包括签订合同、办理过户手续等，最好要求受托人将委托书进行公证。

需要注意的是：签订房屋买卖合同时，房屋所有权人为多人的，各共有权人均须在合同中签字。

2.审慎确定定金和违约金的数额

定金与订金不同。房屋买卖行为中，往往约定的是定金。支付定金后，卖方违约的，买方可要求双倍返还定金;买方违约的，则卖方可不返还定金。如果买方明确要购买该房屋，确认不会违约的，可以约定较高一点的定金，但定金的数额不能超过成交价款的20%;如果买方尚未真正确定是否购买该房屋，可能违约的，可以约定少一点的定金或不交定金。

违约金是合同的重要条款，约定明确的违约金金额、承担方式、支付时间等对合同双方有重要意义。一旦合同一方违约，守约方可要求对方承担违约责任。在约定违约金时，不宜过高或过低，一般可以房屋成交价的20%-30%进行约定。

在合同中可以既约定定金也约定违约金，如果卖方违约的，买方可以选择要求卖方双倍返还定金或支付违约金。

3.须明确约定付款过户时间

房屋的过户即在房地产管理部门进行房屋所有权变更登记，只有将房屋所有权人变更为买方了，买方才能真正的拥有房屋所有权。在签订合同时应明确约定房屋过户的时间，并将资金托管，这样有利于保障买方的权益。

4.须明确相关费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。有欠费情况的，应当要求卖方付清所欠费用，以免购买后承担额外的费用。

5.须明确迁出户口的时间

二手房买卖一般会涉及到户口的迁移问题，在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此在合同中应明确卖方迁移户口的具体时间期限和不按时迁出户口的违约金，当卖方不按照合同的约定迁出户口的，买方可起诉要求卖方支付违约金。

6.充分利用补充协议或补充条款

二手房交易过程中，房屋管理机关一般会要求买卖双方签订标准的示范格式文本合同，有很多重要内容需要买卖双方进行选择或填写，并且留有一些空白由买卖双方进行特别约定，在签订时应充分利用补充协议或补充条款，将约定不明确的条款明确，将没有约定的条款进行补充，使双方的权利义务更加明确。

(二)中介服务合同

1.选择较好资质的中介机构

在二手房买卖过程中，信誉好的房产中介机构能切实保障买卖双方的权利。二手房屋买卖中应选择一个较好的中介机构。对中介的考察主要从其经营资质、相关证照是否齐全、设备是否完善、人员素质高低等几个方面综合考虑。

2.明确服务内容

中介服务合同一般为中介机构提供的格式合同，应仔细看清合同条款内容后再签订。中介机构的服务内容一般有：确认双方主体身份、确认产权真实性、保管产权资料、办理房屋税费缴纳手续、协助办理抵押注销、协助办理房屋过户、协助办理按揭贷款、提供房屋交易资金托管服务、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续等。

3.充分利用补充协议或补充条款

中介服务合同中有很多内容需要双方进行选择或填写，并留有空白供双方进行特别约定，在签订中介合同服务时应充分利用补充协议或补充条款，将不明确的条款约定明确，将没有约定的条款进行补充，使双方的权利义务更加明确。

三、买卖双方完成过户手续

房屋的过户是二手房买卖中最核心、最重要的步骤。双方完成了过户手续，买方可取得《房屋所有权证》，成为房屋的所有权人。注意，在办理过户手续时，需要买卖双方应一同到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，并按国家规定交纳相关的税费，领取政府机构颁发的房屋所有权证。

在申请过户时，房屋交易管理机构一般会审查以下内容：

1.当事人提供的材料是否合法、有效;

2.申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

3.房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《城市房地产转让管理规定》规定不得转让的范围;

4.受让人按规定是否可以受让该房地产;

5.买卖的房地产是否已设定抵押权;

6.买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

7.买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

8.房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

四、结语

二手房买卖是一个非常复杂的事情，涉及到较多的风险，广大购房者在购买二手房时应当慎之又慎。当遇到一些潜在的风险拿捏不定时，有条件的可咨询相关律师，以免遭受其他损失。