各市、县建委（建设局）、规划局、房地产管理局（处），台州市、丽水地区计委，省级各房地产开发公司：

《城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）将于1995年1月1日起实施。为了确保《房地产法》的正确实施，现根据《房地产法》的精神，结合我省实际，就《房地产法》中有关问题提出以下意见，请认真贯彻执行。

一、认真做好土地使用权出让工作

根据《房地产法》第十一条规定，土地使用权出让由市县土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案。各级城市规划、建设、房地产管理部门要根据各自的业务分工，按照法律、法规的规定，积极参与土地出让方案的制定。城市规划部门要依照建设部令第22号《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》的有关规定，根据城市国有土地使用权出让规划和控制性详细规划的要求，参与地块位置方案的拟定和土地出让金的测算，提供地块的规划设计条件；建设行政管理部门要根据房地产项目的总量控制、项目导向、用地供应方式等审查其是否有明确的开发项目，城市基础设施配套是否符合条件。受让人是房地产开发企业的，还要审查项目规模与其承担业务的范围是否相适应；房地产管理部门要对出让地块上的房屋权属、拆迁补偿、安置标准、安置房源等情况进行审查。凡未经城市规划、建设、房地产管理部门参与制定或同意的出让方案，有关部门不得办理手续。

二、切实加强房地产开发项目的管理

要严格按照《房地产法》第二十六条规定，对房地产开发项目的设计、施工进行审查，严禁无证或超越等级设计、施工。各级建设、房地产管理部门要加强对开发项目日常监督管理，确保开发项目按规划实施及施工质量，同时，要做好服务，明确项目的审批程序和期限，方便企业办事。对投资比较大，难度比较高的开发项目，建设行政管理部门要建立项目卡，实行跟踪服务，保证项目的顺利实施。

房地产开发企业要加强现场施工质量的管理，成立专门机构，指定专门人员进行监督管理，切实提高商品房质量。

三、切实加强以土地使用权作价入股、合资、合作开发经营房地产的管理

对按照《房地产法》第二十七条规定，将依法取得的土地使用权作价入股、合资、合作开发经营房地产的，应当依法设立房地产开发企业，并办理有关审批备案手续，同时应严格按照综合开发、配套建设的原则，加强管理。凡是以划拨方式取得土地使用权的，应当按照《房地产法》第三十九条规定征收土地转让收益或补交出让金，办理土地使用权转让手续。

四、认真做好房地产开发企业的登记备案工作

根据《房地产法》规定，成立房地产开发企业应在工商执照领取后1个月内，到有关部门登记备案。为了保证《房地产法》的贯彻执行，又便于加强房地产开发企业的管理，各级建设行政管理部门要根据《房地产法》精神与工商部门协商建立一套便于操作的房地产开发企业登记、资审、备案制度。房地产开发企业在领取营业执照1个月内，应持营业执照、公司章程、验资证明、法定代表人及总经理的任职文件、公司技术人员情况及其他有关资料，到建设行政管理部门办理登记备案手续。

各级建设行政管理部门应按照《房地产法》第三十条的规定精神，根据公司的注册资本、专业技术人员情况及其他有关条件，核发《房地产开发企业资质等级证书》并核定其承担的开发规模。在国家或省里尚未有新的规定之前，暂以我厅（1994）函房字14号文为标准，对超越资格承接业务的，各级建设行政管理部门要认真予以查处。对不办理登记备案，未取得《房地产开发企业资质等级证书》的开发企业，房地产管理部门不能核发商品房预售证，并可商请工商管理部门吊销其营业执照。

五、要建立健全房地产成交价格申报制度

各级房地产管理部门要严格按照《房地产法》第三十四条的规定，对房地产权利人转让房地产，实行成交价格申报制度，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基数，参照当地的市场价格进行评估。对成交价高于（或等于）评估价的，应及时予以办理转让手续；对低于评估价的，应按评估价计收税费。为了保证评估价格的公正、合理，各地应制定出本地的基准地价、标定地价和房屋重置价格，并定期公布。

商品房销售价格应按省有关规定，实行申报制度。

六、加强房地产转让的管理，规范转让行为

对符合《房地产法》第三十八条规定，房地产权利人需转让房地产的，房地产管理部门应及时予以办理。凡转让未建成房屋的房地产，转让双方当事人应持土地使用权证书、建设工程规划许可证以及完成开发投资25％的证明或形成工业用地或其他建设用地条件的证明资料，到房地产管理部门申请转让，签订转让合同，经审查同意，再办理建设工程规划许可证变更及土地使用权变更手续。

对划拨土地使用权上转让房地产，各地应根据《房地产法》第三十九条第二款的规定，对房地产转让人收取土地收益金，具体标准暂以省建设厅、省财政厅、省物价局浙价房（1993）34号、浙建房（1993）118号、（1993）财综78号文规定为准。各地还可结合当地实际，制定具体转让管理的办法。

七、切实加强商品房预售的管理

各地应根据建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》及我厅有关商品房预售管理的规定，规范预售行为。1995年1月1日起，商品房预售证统一由县级以上房地产管理部门办理，省级房地产公司由我厅发放。各级建设、房地产管理部门，要加强对商品房预售款的监督使用管理，确保预售款的合理使用。对未取得商品房预售许可证，擅自预售的单位，各地要严格按照《房地产法》和《浙江省房地产开发管理条例》规定，责令停止销售活动，没收非法所得，并可依法予以处罚。为了进一步规范预售行为，自1995年起，试行全省统一的预售合同文本，以保证预售当事人的合法权益。

八、规范房地产抵押行为，维护抵押当事人的合法权利

各级房地产管理部门应根据《房地产法》第六十一条规定，建立健全房地产抵押登记制度。当前应重点加强对房地产抵押贷款的管理，各市、县应会同金融部门制订抵押贷款的管理规定。对抵押房地产应先办理他项权利登记手续，并对抵押物进行评估，确保抵押双方当事人的合法权益。未经抵押登记的抵押行为无效。

九、进一步加强房地产租赁管理

各地要根据《房地产法》第五十三条规定，认真做好房地产租赁的登记备案工作，要严格按照《房地产法》的精神及我省二厅一局的文件规定，做好土地收益金的征收与管理。

十、进一步做好房屋所有权登记发证工作

要健全房屋所有权登记发证制度。自今年1月1日起，房屋所有权证的发放，可逐步由房地产管理部门代表政府直接办理。根据《房地产法》的规定，凡新建房屋应凭土地使用权证办理房屋所有权证；凡房地产转让或变更时，房屋所有权人应先办理房屋所有权变更，然后凭变更后的房屋所有权证办理土地使用权证变更手续。

十一、依法行政，严格执法

各级建设、房地产管理部门要认真学习《房地产法》，正确依法行政，要树立服务观点、群众意识，规范行政行为，方便群众办事。不得利用职权徇私舞弊，吃、拿、卡、要，违者应予以严肃处理。要按照《房地产法》第六十九条的规定，对向房地产开发企业收费情况进行一次全面调查，对没有法律、法规依据收费的，要制定相应的措施妥善处理，切实减轻企业负担。

十二、本规定自1995年1月1日起施行，原有规定与本规定不符的，以本规定为准，如国家和省有新的规定，以新的规定为准。