据用益信托工作室提供的数据，4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中，投资于房地产领域的有8款，其募集资金规模占信托集合产品总规模比重达30.17%，是所有投资领域中占比最高的。业内人士认为，投资者只根据收益率来选择产品而不顾项目的风险控制能力和开发商资质，目前的房地产信托已经出现过热的苗头。

信托成融资首选

用益信托工作室指出，从近期数据看，可以发现贷款类产品在去年净资本管理办法和银信合作新规出台后持续处于低迷期，而目前则持续回暖，恢复到以前水平。4月11日至17日，中信信托甚至发行了一款总规模达44亿元的房地产基金产品。“总体来看，贷款类产品有持续增加的趋势，房地产或继续红火。”

相比之下，银行房地产开发贷款的“闸门”似乎已被关紧。“我们名义上是说对四证齐全的房地产开发企业还可以放贷，但实际上已经有几个月没有发放过开发贷款了。没钱可放，又与政策相悖，谁还敢放（开发贷）？”某股份制银行上海分行的相关人士告诉中国证券报记者。

房地产信托已成为了房地产公司缓解资金饥渴的首选渠道。对于房地产信托所积累的风险，银监会早在2010年11月就下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。要求各家信托公司对房地产信托的合规性和风险状况进行自查，同时要求各银监局工作人员逐笔对房地产信托业务进行核查。

但由于没有硬性指标约束，该《通知》实际效力难以判断。甚至有传言称，从今年2月份以来，银监会已不强行制止信托公司发放房地产业贷款的行为，不过重启后的房地产信托项目利率都高达15%以上。尽管银监会随即否认了上述说法。但今年3、4月份房地产信托产品“井喷”却是不争的事实。

过热苗头显现

某信托专业人士指出，房地产信托主要面临三大风险：资金被挪用的风险；项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。

信托融资和银行贷款不同，信托公司对房地产的项目投资不受行业分布限制。而银行如果对一个行业的贷款比例过高，对这个行业的新增贷款就会受到限制。信托融资也不受资本充足率的影响，而且信托公司不掌握开发商的资金账户，更不容易控制风险。但房地产信托的长处在于，它对应的是独立的房地产项目。即便整个房地产行业发生问题，房地产信托所投资的单个房地产项目也可能表现出色。而且信托计划的风险不会相互传导。

该信托专业人士指出，目前的房地产信托已经出现过热的苗头：投资者只根据收益率来选择产品而不顾项目的风险控制能力和开发商资质。

用益信托工作室指出，银行信贷从紧，这对信托行业来说是利好；但通胀持续，利息还会上调（虽可能会放缓），这将对信托收益造成直接影响，从而直接加大信托融资成本，很容易造成劣币驱逐良币的局面（即风险高同时预期回报率高的产品会更容易募集），这对信托行业将是致命的。加之国债的收益较高，五年期国债年收益率达6%，三年期达5.3%，对信托产品销售会产生一定的冲击。

“通胀给信托带来的负面影响已逐步显现，随着通胀的持续，信托融资成本的提高，很可能会出现成本瓶颈。”用益信托工作室指出。