专家评说物业税“空转”认为不会替代土地出让金

住宅征收物业税尚无可能

近日有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。一时间“物业税‘空转’6年之后即将启动”的消息引起了各方关注。有关专家对此表示疑虑，认为对居民住宅征收物业税还有许多技术问题尚待解决，目前还不具备征税条件，“今年有可能的话也只是针对商业地产”。

住宅征税目前只是传说

事实上每一轮房价暴涨都会引发征收物业税的呼声。物业税，这个在不动产持有环节征收的财产税，在媒体的不断解读中，被戴上了“降低房价、宏观调控以及替代土地出让金、割裂地方政府与开发商利益链条”等许多闪亮的光环。真是这样吗?

“实施的时候，恐怕完全不是媒体设想的那么回事”，中央财经大学税务学院副院长刘-桓教授说，“物业税最主要是为了完善政府财产税体系，和打压房价无关。”

刘-桓介绍，物业税的征收大致分为两步走。一是商业地产，二是住宅。“今年如果开征的话也只是针对商业地产，比如将房产税和土地使用税合并为物业税，增加商业地产的持有成本，减少收益预期，有利于抑制房产投资的泡沫。”但对住宅征收物业税则还有很多技术难关。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定?如何根据房地产价格的不同而变化?如何根据居住状况实行税收优惠政策以及累进税制?而且对个人信息的准确性和政府的服务水平提出很高的要求。

据统计，目前北京出租房纳税的不足实际交易量的5%。“难以确定产权人，难以确定产权值，使得房产交易保有环节很难收费。而纳税额更高的物业税将更难以收取。”美联物业市场研究部主任张*伟表示。

不会替代土地出让金

尽管政府对楼市屡出重拳，但房价“俯卧撑”后涨得更高，许多人将降房价的希望寄托在物业税上。一些人士依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了开征物业税后房价降低的幅度;或者干脆把土地出让金并入物业税，讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。

然而这些假设遭到否定。“土地出让金是否取消和物业税完全没有关系。”刘-桓很明确地说，“两者概念不同，一个是获得房屋的70年使用权，一个是对居住过程征税，不可能替代或归并。”这个说法很可能令多数人失望。土地出让金是很多地方财政的财政支柱。出让金制度不取消，意味着卖地冲动还将继续。