我市房地产交易日益火爆，但一些市民由于不了解相关知识而耽误时间或蒙受损失。近段时间来，不少市民致电本报新闻热线，表示想了解房地产交易方面相关知识。为此，本报记者特意走访了市房地产交易中心，请专家解答市民提出的问题，并将陆续在本版刊出。

一、不能购买的几种便宜房产：

1、联合开发房。

由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产，建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。

2、公益联建房。

由地方政府或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。

3、集资合建房。

房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发。此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为是无效的。

4、集资联建房。

一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地。根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证。

5、非法开发房。

未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，如果购买风险极大。

6、限制权利房。

司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房屋。购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往上当，叫苦不迭。

7、郊区联建房。

开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发形成的商品房，这对购房资金短缺的居民来说，本应是一个较好的选择，但由于个别开发商项目开发不规范，且管理不到位，社区环境极差，设施严重缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告，打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种“低价”，这种“便宜”，购房者是不应去捡的。

上述的这些所谓的便宜房或没有履行正常的土地出让手续，或属于不规范开发，一旦消费者购买，是得不到房地产权证的。对于消费者权益的保护和将来房产的归属及交易都面临着极大的困难。

二、土地拍卖程序有哪些？

土地拍卖程序如下：

1、投标人收到相关拍卖文件；

2、投标人参加拍卖投资时，应向市房地产交易中心申请并缴纳一定数额的保证金，以确认资格；

3、合格投标人在拍卖前到市房地产交易中心领取招标标志，进场就座；

4、当投标人最终应价低于底价时，主持人有权终止拍卖；

5、投标人应与市房地产交易中心签订拍卖交易确认书。

土地拍卖即土地使用权拍卖。

三、购房时要注意的事项：

(一)合同陷阱及合同效力。由于房地产开发专业性很强，调节房地产开发和交易的法律、法规、规章、政策纷繁复杂，作为一辈子可能只买一次房的普通购房者来说，对具体程序该怎么进行、哪些地方容易发生纠纷等等，无法做到深入了解。而作为房地产开发商，为增加自身利润，或是利用自己的专业知识在设计合同条款时暗含陷阱。由这种陷阱这种而使购房者遭受的损失难以通过诉讼得到合理弥补。

在这里提醒大家要尽可能地避免这种损失，购房者在同开发商签订买卖合同时，还须细致了解各种相关法律规定，仔细查验开发商的资质和必要的法律文件，认真审视合同条款，以排除各种可能导致合同无效的因素。最好请律师协助自己签订购房合同，以免自己的权益被开发商的合同陷阱侵害。

(二)购买期房要注意延期交付。商品房交付迟延是指房地产开发商在商品房预售合同规定的期限内未能如期把房屋交付给购房者入住，而是推迟了交楼时间的违约行为。延迟交付商品房一般发生在期房购买中，是开发商一种最普遍的违约行为，迟延时间短则一年半载，长则三年五年，有的就演变成烂尾楼了。这种行为给购房者造成了很大的经济损失和精神困扰。

预售商品房，对加速房产开发，活跃房地产市场具有重要作用，但对购房者来说，存在一定风险。因此在购买预售商品房时，应该谨慎行事，以免造成不必要的损失。