■名词解释

所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也预示着风险。

近日，国家税务总局局长肖捷在接受采访时表示，要加强二手房交易的税收征管工作，遏制二手房交易通过阴阳合同逃避税收的现象。

对于二手房交易逃税、避税问题，早在去年9月，济南市便下发通知，要求相关部门开发二手房评估软件。目前该软件已建成并全面推开，近一个月来，已有不少市民反映，在二手房交易市场上盛行的阴阳合同公积金贷款买房时已经行不通了。业内人士认为，这一现象从短期看会对成交造成一定的影响，但长远来看有助于规范房地产市场交易。

阴阳合同在交易中盛行

随着城市化建设步伐的不断加快，房地产业市场异常活跃，二手房交易价格也随之走高。刚刚过去的一季度，记者从市区各大楼盘售楼处了解到，三月份以来楼市成交一路活跃，尽管涨幅不是很大，但无论是全市的整体成交，还是单个楼盘的成交，均有一定幅度的上涨。同时，二手房市场也迎来了众多的刚需购房者。不过，采访中记者发现，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。

市民马先生在玉函小区看中了一套52平方米的二手房，经过多次协商后，房主最终以46万元的价格同意出售，但是马先生必须承担营业税、个人所得税等，这让他觉得很不划算。在马先生犹豫不决的时候，售楼的业主主动提醒，可以找个懂行的房产中介公司把房屋成交价格压低，以减少赋税。与马先生有相同购房需求的市民窦先生，在建设路附近购置了一套70平方米的住宅，价值60万。为省下更多税金，窦先生在中介公司的指引下以53万的假合同报了税。

这种做法就是二手房市场上常说的阴阳合同。在二手房交易市场，阴阳合同已然成为一个公开的秘密。为促成房屋买卖合同的签订，房产中介机构往往会推荐各种方式帮助客户逃税、避税，最常用的手段就是签订阴阳合同。专家表示，阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。

省钱背后隐藏诸多风险

在不少人眼中，二手房买卖签订阴阳合同能够省下不少的税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险。

有业内人士指出，做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出，但是对于买卖双方来说都存在很多后遗症。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，买家提出要求按照合同价支付房款，便会出现很多纠纷。对于买家来说，以后要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候要多缴一笔冤枉钱，这样算来，所缴纳的税费差别不大，无非是现在交还是以后交的问题，买家得不到实际的实惠。

市民赵先生就曾遇到过这种情况，两年前赵先生看中了一套房子。签订合同的时候，卖家提出，要将合同上的成交价做低，实际成交价80万，合同上只写50万，另外再签订一份补充协议，标明实际成交价。中介人员告诉赵先生说，这样做卖家可以少缴不少税费，所以房价才会是现在这个价格，如果赵先生不同意，那么房价也要随之往上涨。中介方还说，写低房价赵先生也可以少支付一些契税，这样也能省不少钱。

这种看似省钱的方法让赵先生有些动心，但在请教了懂行的人士之后，他便打消了这种念头。一来，做低合同价来避税是违规的;二来，合同价和实际成交价不一样，一旦发生纠纷非常麻烦;三来，如果赵先生以后又想将这套房子卖出，只能按照50万计算买进成本，支付差价税、营业税等税收的时候就要多缴纳30万差价的税收。也就是说，现在卖家要缴纳的税收转移给赵先生将来缴纳了。这样一来，对于赵先生来说，没有省下多少钱，反而带来了很多的麻烦。

评估系统封堵逃税漏洞

近日，国家税务总局局长肖捷做客中国政府网接受在线访谈时表示，一些人交易二手房时，在按实际价格签订合同的同时，还签订一个低于实际价格的假合同，作为申报纳税的依据，就是所谓的阴阳合同，这不仅破坏了市场秩序，也造成了国家税款的流失。针对这个问题，税务部门与有关部门共同研究后，决定根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格，对申报的价格明显偏低并且没有正当理由的，要依据税务部门的评估值来核定计税价格。

针对二手房市场利用阴阳合同避税的现象，记者了解到，早在去年9月济南市便下发了专门通知，由地税、房管、规划等7个部门联合参与开发二手房交易评估软件。该软件是通过专业的和权威的房地产市场评估机构，在济南的各个片区先找到一个标准房，按照市场价格算出这个房子的价格，其他房子以这个标准房的价格为基础，通过乘系数的方法测算出相应的评估价格，以保证价格的科学公证和符合市场实际情况。例如在济南某一片区可以选一幢6层楼的一楼，算出这个一层房间的价格，然后二层、三层、四层等楼层的价格用这个软件来进行算出，评估后算出的价格作为缴税的依据，从而最大限度减少低报税行为的发生。

目前，该二手房交易评估软件已经建成，并逐步开始在二手房交易税收征管中使用。阳光新路附近一家中介公司负责人表示，近一个月来，已有三、四位二手房客户被卡在抵押的环节上，全都是因为过户价格与贷款价格不一致。

业内人士分析认为，随着评估软件的全面推开，短期看，会对二手房成交造成一定的影响，但长远来看，杜绝阴阳合同有助于规范房地产市场交易。