近一段时间，受宏观调控政策的影响，北京楼市销售量持续走低，房屋租赁市场却异常火爆，成交量和租金均在不断攀升。不少人在租房过程中遭遇过纠纷，如房客不按时缴纳房租、房主克扣押金、房客损坏房屋设备等。遇到这些问题，房主与房客双方的权责如何分担？近日，北京市朝阳区人民法院有关法官结合该院近期审结的租赁房屋案件，对租房过程中遇到的法律问题进行了分析解读。

房客不在拆迁补偿范围内

●现状朝阳区法院统计显示，由于承租方未按约定履行腾房义务导致的纠纷排在第三位，有18件，而且发生在今年1至3月的案子比较多。这些案件大多数是房屋面临拆迁，长期租房的人在得知相关信息后赖着不走，想要得到一些拆迁补偿。房主在无法赶走房客的情况下只好诉至法院，要求解除租赁合同。

●分析俞里江表示，能否解除合同一般分两种情况。一种情况是双方在租赁合同中约定了“如遇动迁，合同自然终止”的内容，则此时双方若产生纠纷，法院会参照合同约定判决。另一种情况是双方无约定，则房主要与房客协商解决，或者另行给其提供住处，或者给予赔偿。按照法律规定，拆迁只针对房主给予补偿，房客是不在补偿范围之内的。所以这种类型的官司，房客败诉的比较多。在18件此类案件中，有15件是原告房主胜诉，胜诉率约为83%。但是，对于从事经营的房客来说，若是投入了一部分装修成本，则可以向房主索要装修补偿。如果是商铺，且双方的租赁合同还在有效期内，那么承租人因腾退房屋所造成的停产停业、搬迁等实际损失，房主应给予补偿。

房客不当使用房屋致损要担责

●现状统计显示，由于承租方不当使用房屋而导致房主解除合同的纠纷排在第四位，有10件。这些案件大部分是因房客在居住过程中粗心大意，导致屋内设施严重损坏引起的，房主在索赔无果的情况下起诉到法院。

●分析俞里江向记者讲述了其中发生在北京市望京地区的一起案件。房主张先生出租的房屋本来今年7月到期。但春节前的一天，租他房子的房客打电话给他，称房屋内卫生间的马桶水箱溢水，造成屋内大面积积水，木地板、双人床等家具都被泡坏。张先生认为房客使用马桶不当才造成这种结果，于是起诉到法院。

俞里江称，此类案件一般都是房主起诉要求解除租赁合同并索赔，只要证据充足，法院一般会支持原告房主的主张。在朝阳区法院审理的10件案子中，有9件是房主胜诉，胜诉率达到了90%。“因为房客作为成年人，有能力防止一些损害的发生，而由于其不当使用房屋设施给他人造成损失，本身是有过错的，应该承担赔偿责任，包括给房主的和邻居的赔偿。”俞里江说。

房客拖欠房租九成败诉

●现状记者了解到，从2009年到2010年第一季度，朝阳区法院共审结房屋租赁纠纷案件252件，其中，因房客拖欠房租及相关费用引发的纠纷排在第一位，达155件。在此类案件中，房主胜诉的案件为140件，所占比率为90.32%。

●分析朝阳区法院民一庭副庭长俞里江法官向记者介绍说，在这些纠纷中，房客拒交房租的理由大多比较简单，如：家里的灯坏了，马桶、烟道堵塞了，地砖破裂、阳台长霉斑等。还有的房客称，在居住过程中，周围有新盖的楼盘遮住了采光，影响了居住质量。“这类案件房主之所以胜诉率高，主要是房客拒交租金的理由不充足。上述的房屋瑕疵一般都是小毛病，不影响承租人居住。”俞里江说。

俞里江认为，房屋在使用过程中必然有损耗，房客发现问题后让房主及时来维修更为恰当。如果房主不修，房客可以与房主商量适当扣减租金。若不能达成协议，可以选择到司法所调解或者诉讼，但不能不按时缴纳租金，或者主张租房合同无效。这时因为这些原因都不是法律规定的合同无效的理由，房客以这些理由拒交房租，肯定要败诉。

房屋有自然损耗不能扣减押金

●现状朝阳区法院统计显示，在房屋租赁纠纷案件中，由“房主拒绝退还押金、保证金、多付的房租”引发的纠纷排在第二位，有31件，其中房客胜诉的27件，占到总数的87.1%。

●分析记者了解到，租房的一般支付方式为押一付三，即房客交给房主一个月的租金为押金，同时向房主一次性支付3个月租金。但租期到了以后，经常有一些房主以各种理由扣减房客一部分押金，理由是房屋设施有损耗或者轻微破损。俞里江认为，这些行为是不应该的，房主扣减押金的这类理由一般不能成立，因为房屋出租后不可能和以前一模一样，自然损耗是必然的。如果房主能证明房客对房屋设施使用不当，导致设施损坏，才能要求以押金抵赔偿，这需要房主来举证。“有时候，房主不退押金什么理由都没有，在诉讼中也不到庭，最终肯定要败诉。但有的纠纷是因为房客提前退租，确实给房主造成损失，如使房屋出现空租期。在这种情况下，房主可以与房客协商用押金赔偿。”俞里江说。

房主不能兑现承诺违约要赔偿

●现状出租方有一房两租、拆迁、改造房屋、不能协助承租方办理营业执照导致承租方损失等4方面的违约行为，也容易造成与承租方的纠纷。

●分析俞里江告诉记者，在这些案件中，有的房主是在将房子租出后觉得租金低自己亏了，然后撕毁合同，另和他人签订租赁合同，导致纠纷发生；有的是因为房屋要拆迁而要求房客腾退；有的人是租房用来搞经营的，承租人签合同时要求房主帮助办营业执照，最终房主未能兑现承诺，承租人于是要求解除合同，并索赔装修费用。

俞里江表示，依法成立的合同受法律保护，房主和房客签订房屋租赁合同后均应履行，房主违约要承担责任。因此，在此类案件中，80%的原告房客胜诉，房主要支付给房客违约金，如果有装修损失，房主也要赔偿。