律师如何审查房屋拆迁的合法性

参照的法律条例主要有：宪法和《民法典》。

一、从实体上审查拆迁行为的合法性和必要性，表现为两点：

(一)了解该项目是否是为了公共利益的需要

如果是为了公共利益的需要并且是必须要实行的拆迁，则认同可以依据法律规定来对土地征收、征用，并由政府来当征收人。这种情况下审查重点为：是否根据法律规定来给被征收人补偿安置，不能因为拆迁而使人民群众的居住条件反而变差，必须使群众至少能买得起同等水平的房子。

(二)了解该项目是为了非公共利益的拆迁应按市场法则来运作

按照宪法规定的原则，将来非公共利益拆迁的立法倾向是一定要继续实行许可证制度，并要经过平等协商才能实施。未经许可，任何人不得进入他人住宅(包括拆迁)。

二、从程序上审查拆迁行为的合法性，主要是三个方面：

(一)审查前置程序的要点

现在无论农村征地还是城市房屋拆迁都要求在实施拆迁行为之前完成一系列的行政审批，现在叫行政许可。

1、取得项目立项

按照现在《行政许可法》的规定，所有的行政许可都必须公示，未经公示无效，涉及到老百姓重大利益的必须听证。

2、取得规划许可

目前实施规划管理的手段主要是一书两证——《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》，房屋拆迁主要要求有建设用地规划许可，而建设用地规划许可依据前面的项目选址意见书，项目选址就要附近的人同意，目前在拆迁诉讼阶段，一般会忽略选址意见书。

3、建设用地批准文件

农村征地35公顷以上的由国务院批，在城市中对建设用地是由县以上政府批准。

(二)拆迁许可证的审查要点

对征收文件和以前的拆迁许可证的审查，重点主要是：

1、前置程序是否一致，也就是这些批文是否一致。防止挂羊头卖狗肉或少批多征。

2、征收和拆迁是否符合计划。例如旧城改造，根据法律和国务院的规定，每年各地要把拆迁计划纳入当地的社会经济发展的计划当中，通过人大一并审核。

3、征收和拆迁的补偿方案是否符合法律规定。对不符合规定的不能实施拆迁。

(三)强制拆除房屋文书的审查重点

强制拆除房屋是一种行政强制手段，其开始于作出裁决或责令交地的决定。这类裁决文书都属于强制拆除房屋文书。重点审查如下：

1、补偿价是否合法合理，强制拆除房屋文书一般都要有一个评估报告作为依据

2、强制拆除房屋文书作出程序是否合法。

3、坚决打击暴力拆迁。