租赁合同还没有到期,房东就将房子卖了,那么承租者依旧有权使用该出租屋,若是强行解除合同,承租者有权要求房屋所有者赔偿经济损失,包括“装修损失”及“货物过期损失”,并且承租者还可以要求赔偿一些可预见的利益损失,比如存在依据的营业性质的利润。
法律规定出租人的违约责任包括:
1、未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
2、交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
3、出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。
综上,租房没到期房东卖房子的行为违背了合同的约定,需要向承租人承担违约责任。其次,如果出租人侵犯了承租人的优先购买权,那么也要向承租人支付赔偿。
出租人若是想要将房屋进行拍卖的话,那么需要在拍卖的前5天,通知承租者,若是承租者未参与拍卖的话,则失去优先购买权。除此之外,以下的几种情况,承租者的优先购买权不被法律所支持:
1、如果房屋在出售时,购买房屋的是属于房屋的共有人,那么承租者是不想有优先购买权的。
2、出租人不是将房屋出卖给外人,而是卖给自己的近亲,如父母、配偶、兄弟姐妹、孙子女等等,承租者的优先购买权都是不存在的。
3、出租人虽然是进行拍卖,拍卖的对象是对所有人,但是在拍卖举行的前15天,有通知承租者,不过承租者表示不买或者未有明确买或不买的,后期是没有优先购买权的。
4、如果购买房屋的第三个人是属于善意的,并且已经办理了登记手续的,承租者不具备有优先购买权。
签订房屋租赁合同事的注意事项
1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权,所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益,而不得处分。在承租人破产时,租赁房屋不得列人破产财产,出租人有取回权。
2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,而不以房屋的交付为合同的成立要件,故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务,为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金,而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权,故租赁合同为有偿合同。
3、房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权,故租赁期限不宜过长,否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符,也容易因房屋返还产生争议。而且,租赁合同属于债权关系,与物权具有永久性不同,如租赁期限过长,也有害于租赁房屋的改良。因此,《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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