预约书属于预约合同，预约合同的本质是合同。预约合同最早存在于买卖、使用贷款、消费贷款等个别合同中，然后被一些国家扩大到所有合同中。

预约合同的成立和效力原则上适用于一般合同的规定，违反预约合同侵害了一方的信任利益，应当承担违约责任。当事人定在未来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，另一方可以要求其承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在未来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书，构成预约合同。一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，另一方可以要求其承担违约责任。

房价上涨大连一开发商诉22购房者要废预订书

签订商品房预订协议后，一直未能履行。焦急等待中，购房者却接到开发单位的一纸诉状，要求解除预订协议。

对此，22名购房者意外又气愤。“订房时，该楼盘的价格只有每平方米3200元左右，而现在已经涨到6000元以上。”他们认为开发单位此举的目的显而易见。

预订2年新房未开工

2004年，刘先生和女友准备购房办喜事，考察市内多个楼盘后，他们相中位于甘井子区的1个新开楼盘。10月底，他们在该楼盘14号楼订下1套面积为88．36平方米的房子，单价为每平方米3279元。

当时，开发单位承诺的交房日期为2005年底。交付5万多元的订金后，双方签订了商品房内部预订书。

协议签订后，刘先生对这个项目格外关注，多次到现场关注工程进展情况，很快他发现一个问题。他说，小区内其他几栋楼相继拔地而起，可他买的这栋却迟迟未开工。到约定期限后，他找到开发商，原来这栋楼所在位置有一户居民一直拒绝搬迁，因此影响正常施工。对此，开发商称问题很快就能解决。

可之后一等就是1年。刘先生说，2005年底、2006年初，其他楼的住户陆续办理入住手续了，可他们这栋楼仍未开工。之后，通过开发单位，20多名购房者互相联系后，大家就拆迁的事一起找相关部门，但1年过去了仍无结果。

开发商诉22购房者要解除协议

就在20多名购房者正在为拆迁的事奔波时，一件让他们意外的事发生了。

该楼另一购房者于先生说，大概在今年5月，他突然接到甘井子区人民法院发来的传票。原来，开发单位将其起诉至法院，要求解除双方签订的商品房预订协议，6月份，法院将开庭审理此案。

起诉状中，开发单位称，协议签订后，位于该楼建设位置的1户被拆迁人拒绝搬迁，并超出规定标准提出过高的拆迁补偿要求，双方多次协商未果后，开发单位向相关部门提出行政仲裁申请。

但裁决书生效后，这名被拆迁人仍拒不履行。之后虽经开发单位多方工作，但该拆迁户仍拒绝搬迁，致使购房者预订的14号楼无法建设。事实上已不具备双方签订商品房买卖合同的基础条件。为避免双方损失继续扩大，开发单位请求解除双方签订的商品房内部预订书，同时开发单位返还预订金。

该楼共有22名购房者被起诉。对此要求，他们不能接受。于先生说，购房时，该楼盘价格只有每平方米3200元左右，而现在已经涨到6000元以上，开发商此举的目的显而易见。

［本案焦点］

预订书是否有合同效力？

刘先生说，今年6月，此案开庭审理前，拆迁问题已经得到解决，该楼随即开始施工。目前，该楼已经封顶。庭审时，双方均同意庭下调解，但一直没有结果。“该楼封顶后，我们担心开发商将此楼另行出售。”刘先生说，该楼的建筑面积约2000平方米，以现在的价格出售，开发单位将额外获利约600万元，在利益驱使下，其完全有可能这么做。

对此，辽宁新世纪律师事务所律师魏平认为，内部预订书有两种情况，首先，如果预订书的内容不涉及买卖双方的具体权利与义务，则属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权。即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。

其次，如果预订书的内容已具备房屋买卖合同的构成要件，比如买卖双方当事人、房屋每平方米单价、面积、总房款以及房屋地址等实质要件，则不再是预约合同，而是一份有效的房屋买卖合同。一旦开发商违约，即需承担违约责任。对此最高人民法院已在相关司法解释中加以明确。

本案即属第2种情况，魏平认为，开发商应按预订书的约定与购房者订立买卖合同，不得提价，否则即构成违约，违约方应按预订书的约定承担违约责任。如果双方未约定违约责任，或违约金不足以补偿损失，违约方还应补偿购房者的实际损失。

昨天，记者得到消息，开发单位已向法院提出撤诉。对此，多名购房者表示，将要求其按协议履行，否则将诉诸法律。

［背景］

房价快涨之下此类事件增多

近期，大连发生多起类似事件，房价大幅提升后，开发单位要求解除其与购房者以前低价签订的合同，从而引发纠纷。

出现这种情况当然也有原材料价格上涨的因素。但一位房地产业内人士认为，对类似片面牟取利益的做法，相关部门应严格加以限制。同时，作为社会公共资源占有一方，在追求利益的同时，开发单位应尽可能多地承担其社会责任，努力在公众面前树立良好的企业形象。目前，大连一些房地产开发企业对此已有足够认识并付诸行动。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。