2008年以来，受美国次级贷危机及金融市场动荡的影响，全球经济增速放缓，而国际原油价格的飞速上涨推波助澜，成本推动型的通货膨胀蔓延全球。

与此同时，国内经济经过5年的两位数增长，已出现过热现象。CPI居高不下，5月份达到7.7%，虽较前几个月有所下调，但仍处于较高水平，通胀压力不小。人民币的持续升值、越来越失衡的国际收支所形成的流动性过剩是造成这次通胀的主要原因。随着世界经济的走弱和国内紧缩调控政策的不断出台，宏观经济已出现降温。在股市，沪指从6000点下调至3000点以下；在楼市，成交量持续低迷，部分城市房价出现下滑。

在这种高通胀风险的国内外经济形势下，如何对现有资金保值增值以防范风险，成为讨论话题。新鸿嘉投资顾问公司认为，经济增速放缓，投资股市的基本面支撑不强；房价陷入滞胀，投资住宅收益得不到保障；而投资写字楼等产品类型，有稳健的租金回报，是当前形势下的一种可行的选择。

写字楼需求稳步增长

随着工业化进程的推进，制造业的地位逐渐加强，但与此同时三次产业发展不协调的矛盾逐渐突出，尤其是高附加值的第三产业的发展滞后严重制约经济的发展，产业结构调整与优化升级迫在眉睫。

看下面"微笑曲线"：

整个产业周期中，前期研发和后期销售、服务阶段附加值最高，而中期生产制造过程附加值最低。能源、原材料成本上升，工业用地、劳动力等要素价格上涨，继续压缩着制造业利润空间，"世界工厂"已不再是经济竞争力的象征。在此背景下，国家正逐步调整产业结构，加快第三产业发展步伐，以提高经济竞争力。

新鸿嘉认为，写字楼作为第三产业发展的物质载体之一，面临着良好的发展机遇。服务业比例的提高，推动写字楼需求的增长，尤其在大中城市的服务业聚集区，写字楼需求非常旺盛，租售价格也稳步增长。

表现平稳回报稳健

从近几年苏州住宅类产品和写字楼产品的价格走势来看，住宅价格涨幅明显大于写字楼的价格涨幅。住宅价格有透支后市增长空间的嫌疑，而写字楼的价格则表现平稳增长，后市仍然有不小的提升空间。

当前紧缩的政策环境下，不大可能再出现诸如07年的房价急速上涨现象，靠房产升值的收益预期大大降低；与此同时，贷款利率的上升以及首付比例的提高使得住宅投资的成本明显提高，部分资金退出住宅市场转向更具有收益性的产品市场理所当然。

相比较而言，依靠源源不断的租金收益作为主要回报方式的写字楼产品的投资回报更加稳健，受市场面和政策面的影响较小。从投资成本来看，近年来苏州写字楼的价格增速平稳，并没有透支中长期的增长空间。在市场不够活跃、成交低迷、房价滞涨的年代，写字楼作为纯投资产品代替住宅，成为投资性需求主力方向之一。事实上，近段时期住宅市场销售萎缩严重，而写字楼市场表现依旧平稳，与投资性需求的结构性转移息息相关。

以园区湖西CBD为例，高峰会、世纪金融大厦等二手写字楼价格在11000-12000元/m2左右，租金水平约80元/m2月，即960元/m2年，投资静态回报率在8%以上。而位于湖西CBD南端的湖左岸二手房价格9000-11000元/m2左右，租金收益以三房150m2月租金5000元左右计，即400元/m2年，投资静态回报率为3.6-4.4%；同样方法计算，位于湖西CBD北端的都市花园、天域等楼盘的投资静态回报率为4-5%。显然，在园区CBD，投资写字楼的收益性明显强于住宅。如果住宅价格上涨不能够比写字楼价格上涨快3-4%的话，那么投资性需求将毫无疑问选择退出住宅市场进入写字楼市场。前面已经分析过，当前市场形势下，住宅市场不大可能出现较大幅度的价格上涨，相反，写字楼市场由于前期价格上涨较慢，租金回报又比较稳健，反倒可能掀起一波价格上涨。因而近期来看，投资写字楼这一领域，成为规避通胀风险的一个好的方向。

新鸿嘉通过对园区典型写字楼的实地调研，发现园区写字楼呈现"双高"，即租金水平高，出租率高，投资写字楼回报率相当可观。

投资办公物业渐成热点

按照规划，苏州将在市区范围内形成服务业发展的"双核"格局，即在以"古城-新区"为主体的中心城区形成集行政、商贸、医疗、文体、旅游于一体的服务业发展布局，在园区新城形成集商业、商务、金融、会展、休闲等为一体的市域CBD发展布局。

在古城区配套优势和便利性无可比拟，发展服务业基础雄厚，但土地资源紧张，且交通拥堵成为新城土地资源紧张，且交通拥堵成为较长时间内的难题，因而在服务业发展方面主要是改造提升原有布局；在新区，狮山路沿线已最早发展成为片区CBD，且长江路沿线几个大型商业项目正在规划发展之中，当前区域土地资源也比较稀缺，现代服务业发展空间有限。

而在园区，湖西CBD规划面积约为0.86平方公里，主要发展办公楼宇经济，着力引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，培育金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等现代服务行业，规划建成布局合理、功能齐备、独具特色、人气商气最繁荣的苏州现代化城市中心。目前湖西CBD雏形已经形成，以高峰会等为代表的一大批写字楼投入使用，推进湖西CBD建设步伐，而东方之门、润华环球大厦、恒宇广场、凤凰图书城等项目的加紧建设，也将加速湖西CBD成熟。湖东中央商务区规划面积约为3平方公里，发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区，目前也已取得重大进展。

新鸿嘉认为，随着轻轨1号线的开工建设，苏州服务业发展面临一个新的机遇，以园区CBD为主导的苏州办公物业市场也迎来了发展的春天。投资CBD及轻轨沿线写字楼产品，是服务业加速发展历史背景下的前瞻之举。

三种业态最具投资价值

业内人士分析认为，园区CBD、轻轨沿线及片区商贸中心三种业态的写字楼最具投资价值。

在办公物业置业选择上，园区CBD是首选区域。环金鸡湖CBD定位于"服务全市、辐射长三角地区的区域性、国际级CBD"，起点较高，且随着苏州经济的发展，城市东扩战略的推进，CBD区域表现出的发展潜力毋庸置疑，租售价格上涨空间很大，投资回报稳健。目前来看，CBD在售写字楼不多，仅圆融时代广场、新天翔广场、商旅大厦等几个项目有写字楼产品在售，目前售价在10000-12000元/m2左右，其价格甚至低于邻近高端高层住宅。但CBD写字楼潜在供应量较大，润华环球大厦、恒宇广场等项目已经开建，凤凰图书城、尼盛万丽综合楼等众多项目处于规划中。未来一两年内，随着CBD建设步伐的加快，将有许多项目有写字楼产品推向市场，以供投资者选择。

轻轨沿线也是较好的选择。轨道交通的便利性是任何写字楼都渴望拥有的，轻轨沿线的写字楼不仅容易出租，而且还会形成较高的租金收益水平，投资价值可见一斑。目前，苏州轨道交通沿线在售写字楼主要有东环时代广场、和基广场、东凌商务大厦等，售价基本上在10000-12000元/m2之间。(

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