100万元贷款20年期限等额还款表

今年首次降息前利率7.05%

月供7783.0304元

累计还款总额1867927.29元;

第二次降息前利率6.8%

月供7633.3953元

累计还款总额1832014.88元;

明年1月起新利率6.55%

月供7485.1969元

累计还款总额1796447.27元

5年以上房贷利率下调0.5%

央行在今年6月和7月先后进行了两次降息，按照规定，办理了房贷并与银行约定贷款利率的调整方式为次年1月1日的房贷族，将从下月1日开始享受今年两次降息带来的利好。以房贷族最为关心的5年期以上贷款来说，2012年6月8日起，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日起，又进一步下调至6.55%。也就是说，在2012年，房贷年利率下调了0.5个百分点。利率下调0.5个百分点，那计算下来，房贷族明年开始每月可以少还多少钱呢?

由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率都不一样，月供减少额度也各不相同。建行相关理财师帮记者算了一笔账，以贷款金额100万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，在两次降息前，按当时的基准利率7.05%计算，每月支付本息为7783.0304元;若按两次降息后下月起执行的新基准利率6.55%计算，每月支付的本息为7485.1969元，两次降息后，从明年1月份起，房贷族每月将少还298元。

少还几百元，刚好可以贴补每月交通费的开支。每个月都要还贷的工薪族小黄说。

享受7折房贷利率不必提前还款

记者采访时了解到，目前有市民开始向银行咨询提前还贷事项。之前提前还贷客户较少，随着年底的临近，提前还贷的客户量则会有所增多。一家股份制银行的相关人士介绍。

我们行一般在1月份左右是提前还贷的高峰期，因为年底一般发放的分红、奖金多。上述人士介绍，其实很多客户在年底向银行预约提前部分还贷，和加息或者降息的关联度不大，只是作为一种理财习惯，在衡量其他投资渠道与贷款利息之间的收益之后，还是选择将一年攒下的钱部分偿还按揭。

对此，该理财师表示，如果借款人享受的是7折最优惠房贷利率，不必提前还贷。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%;而对应的5年期存款年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。此外，有两类群体也不适宜提前还贷。一类是短时间内还会有贷款需求的借款人。如果居民现在把钱一下子还给银行，一是可能会面临无法再次申请贷款的难题，还有一种可能是即使再申请上了贷款，利率可能会上浮得更高。另一类是有其他投资需求的借款人，如果投资收益高于贷款利息支出，也不用急着去提前还贷。